과거 계약갱신청구권과 전월세상한제를 내용에 담은 임대차보호법이 개정되어 현재는 시행이 되고 있습니다.
임대차보호법 - 계약갱신청구권
먼저 계약갱신청구권은 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법에 의해 임차인에게 부여되는 권리입니다.
이 권리는 임차인이 계약기간이 종료될 때, 임대인에게 임차계약을 갱신하도록 청구할 수 있는 권리를 의미합니다.
더 자세히 말씀드리면 이 권리는 임차인이 임대주택이나 상가를 계속 사용하고자 할 때 중요한 역할을 합니다.
일반적으로 임차계약은 일정 기간이 지나면 종료되지만, 계약갱신청구권을 행사하면 임차인은 계약기간을 연장하고 임대주택이나 상가를 계속 사용할 수 있습니다.
다만, 이 권리를 행사하기 위해서는 일정한 조건들이 필요합니다. 예를 들어, 임차인이 계약 기간 동안 계약을 성실히 이행했는지, 임대료를 늦지 않게 지불했는지 등이 확인됩니다. 또한, 계약갱신청구권을 행사하려면 임대인에게 일정 기간 전에 통보해야 하는 등의 절차를 따라야 합니다.
계약갱신청구권은 임차인의 안정적인 주거나 사업을 보장하는 중요한 제도입니다. 하지만 이 권리에는 다양한 조건과 절차가 있으므로, 임차인은 이를 정확히 이해하고 행사해야 합니다.
임대차보호법 - 전월세상한제
전월세상한제는 주택임대차보호법에 근거하여 임대인이 임차인에게 청구할 수 있는 보증금과 월세의 상한을 제한하는 제도를 가리킵니다.
이 제도는 2020년 7월에 시행된 주택임대차보호법 개정으로 도입되었으며, 주택의 공급과 수요 간 불균형으로 인한 임차인의 부담을 완화하고 주거 안정을 도모하는 데 목적이 있습니다. 임차인이 처음 계약할 때 부담해야 하는 보증금의 액수를 제한합니다. 이는 보증금이 많아 임차인의 부담이 커지는 것을 방지하기 위한 조치입니다.
월세 인상률을 제한하여 임차인의 주거 안정을 도모합니다. 계약 갱신 시 임대료 인상률은 전년도 소비자물가 상승률의 5%를 넘을 수 없습니다. 임대료 인상은 계약기간 중에는 원칙적으로 인상할 수 없으며, 계약 갱신 시에만 가능합니다. 이때도 인상률은 제한되어 있습니다.
전월세상한제는 임차인의 권리를 보호하고 주거 안정을 도모하기 위한 중요한 제도입니다. 다시 말해 임대차보호법은 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 규정하고 있는 법률입니다. 이 법률은 임차인의 보호를 목적으로 만들어졌으며, 임대인이 임차인에게 부당한 행위를 하지 못하도록 규제하고 있습니다.
주택임대차보호법
주택임대차보호법은 임차인이 임대인으로부터 적정한 대가를 지불하고 주택을 임대받아 사용하는 경우에 대해 그 권리를 보호하고, 임대차 관계의 안정을 도모하고자 하는 법입니다.
먼저 임차인의 권리를 보호하기 위해 임차권이 등기될 수 있도록 하는 조항이 있습니다. 또한, 임대인이 임차인의 동의 없이 임대료를 인상하거나 임대 기간을 단축하는 등의 행위를 제한하고 있습니다. 또 임차인은 임대 기간이 종료되더라도 임차계약을 갱신할 수 있는 권리가 보장되어 있습니다. 이는 임차인이 주택을 계속 사용할 수 있도록 하는 것을 목적으로 하고 있어요. 임차인과 임대인 사이에서 임대료 인상에 대한 이견이 생길 경우, 이를 조정해 주는 절차가 마련되어 있습니다. 이에 따라 임차인이 부당한 임대료 인상으로부터 보호받을 수 있게 되었습니다.
주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대인의 동의 없이 임대주택을 다른 사람에게 양도하거나, 임대주택을 담보로 제공하는 등의 행위는 금지되어 있습니다. 이외에도 주택을 관리하는 데 필요한 사항들을 규정하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법
상가건물 임대차보호법은 상가건물 임차인의 권리를 보호하고 임대차 관계의 안정을 도모하기 위한 법입니다.
주택임대차보호법과 비슷한 원칙을 가지고 있지만, 상가건물의 특성을 반영한 내용들이 포함되어 있습니다.
이 법은 상가건물 임차인의 권리를 보호합니다. 임차인의 동의 없이 임대료를 인상하거나 계약기간을 단축하는 등 임대인의 일방적인 행위를 제한합니다. 임차인은 임대 기간 종료 후에도 계약을 갱신할 수 있는 권리가 보장됩니다. 다만, 상가건물의 경우 재개발 등으로 인해 갱신이 어려울 수 있으므로, 이러한 경우를 고려한 조항들이 있습니다.
그리고 상가건물 임대차보호법은 임차인이 임대인의 동의 없이 임대 상가를 다른 사람에게 양도하거나, 임대 상가를 담보로 제공하는 등의 행위를 제한하고 있습니다. 이 외에도 임대인이 상가건물을 적절하게 관리하고 유지하는 데 필요한 사항들을 규정하고 있습니다.
임대차보호법이 부동산시장에 미친 영향
가장 먼저 임대인과 임차인 사이의 분쟁을 일으킬 수 있는 요인들이 많습니다.
계약갱신 청구권을 거절할 수 있는 정당한 사유 중의 하나인 임대인 실거주 문제로 분쟁이 많아졌고 임대차 계약이 2년 단위여서 임대인의 이사나 부동산 매수에 제약이 걸리면서 사유 재산권을 침해한다는 문제 제기도 많은 상황입니다.
원래는 임차인에게 안정적으로 거주할 수 있는 기간 설정과 임대 가격을 안정적으로 유지하게 해 주려고 만든 법임에도 계약기간이 장기간으로 연장되면서 임대인들이 일제히 미래 예상되는 가격 상승분을 임대료에 포함해 올려받는 등의 문제로 신규 계약을 할 때 임대 가격이 더 부담되는 일로 만들기도 했습니다.
그리고 주택을 공급하는 역할을 할 수 있는 임대인에게 너무 많은 의무감을 부여함으로써 임대 사업을 통한 이익이 많이 감소되어 임대 가능한 주택을 공급하는 것이 많이 감소하면서 임대 가격에 대한 변동성이 커진 상황입니다. 따라서 임대 수요는 있지만 주택을 공급할 임대인은 점차 감소하게 되어 결국 임대차 보호법은 임대 가격을 올리는 방향으로 부동산 시장에 영향을 미치게 되었습니다.
그리고 계약 기간이 기존 2년에서 2년이 더 추가 되어 총 4년이 됨에 따라 전세자금 대출 이자율에 영향을 받는 기간이 길어집니다. 이에 따라 이자율이 변동되면 임대 가격 변동에 영향을 주기도 하고 부동산 시장에 불확실한 미래로 장기 계약에 대한 리스크가 커질 수 있는 등 여러 가지 안 좋은 방향으로 영향을 미치기도 했습니다.
요약해 보면 법의 사각지대 안에서는 임대인과 임차인의 분쟁이 끊이지 않고 있기 때문에 제도적인 법적 보완이 급한 상황이라고 볼 수 있겠습니다.
우리는 이에 맞는 대처를 사전에 계획해서 문제 발생을 최소화하도록 노력하고 평소 부동산 관련 법을 관심 있게 바라보며 부동산 투자에 있어 좋은 작용으로 쓰일 수 있거나 활용 가치가 높은 법을 잘 인지해서 시기적절하게 활용할 줄 알아야겠습니다.
