서울 전세가격 왜 이렇게 올랐나? 2025 부동산 전세시장 리포트

2025년 서울 전세가격이 왜 17주 연속 신고가를 기록하는지,

공급절벽·갱신요청·신축 전세 고가 사례를 통해 분석하고, 실제 계약 시 필수 확인 체크리스트와 제 경험 기반 실전 전략까지 정리했습니다.

서울 전세가격 왜 이렇게 올랐나? 2025 부동산 전세시장 리포트

📌 오늘 얻어갈 것

• 서울 전세가격이 17주 연속 상승하며 신고가 행진 중인 이유
• 공급절벽, 갱신요청, 임대차법 효과, 신축 전세 신고가 사례 정리
• 2025년 전세 시장 흐름
• 계약 시 체크리스트, 실전 팁 포함

 

목차

서울 전세가격 급등, 현실이 돼버린 이유

2025년 서울 전세시장 현황

2025년 상반기 기준, 서울 전세가격이 17주 연속 상승하며 연이은 상승세를 계속 중이고, 심지어 한 달 만에 1억 원 이상 급등한 사례도 나왔습니다
.

서초구 신축 아파트(84㎡)는 전세 24억 원, 강동구 둔촌동 아파트는 12억 보증금을 호가하는 등, 실매물은 신고가 행진 중입니다.

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공급절벽이 부른 전세 사태

신규 아파트 입주 감소 & 절벽

• 2025년 서울 입주 예정 아파트는 1~12월 총 약 30,400세대로, 최근 3년 중 거의 최저
• 2026년 이후는 오히려 입주물량 감소가 명확해 공급절벽 우려

공급감소 + 실수요 증가 = 전세 불균형

• 수도권 전체의 공급량도 착공·인허가 물량 23~44% 감소 추이도 확인됨
• 이로 인해 전세 매물은 줄고 전세 수요는 늘어나, 가격 상승 압력에 직접적 영향을 줌.

임대차법 갱신 요청이 부른 상승

계약갱신 2+2년 구조

임대차보호법 개정 이후 대부분 세입자가 4년 연장 계약을 자동 갱신, 계약 갱신권 행사율 80% 이상입니다.
갱신계약 시 5% 이하 상승 허용도 가격 안정에 오히려 역풍이 되어, 기존 전셋값이 유지되기보다는 오히려 밴드 상단으로 쏠리는 현상입니다.

갱신요청이 전세시장 왜곡

• 갱신 계약으로 묶인 물량은 재계약 시 전세가격 상승 반영
• 결과적으로 시장 전반적으로 전세값이 끌어 오르는 구조가 고착화됨

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신고가 전세 사례

사례 1. 서초구 84㎡ 전세 24억

강남·서초권 신축 아파트(전용 84㎡)가 24억 원 전세 계약 체결됨으로써 ‘전세 신고가’라는 신호탄을 쐈습니다.

사례 2. 둔촌동 12억 전세

강동구 둔촌동의 재건축 아파트(중대형)는 보증금 12억 원 이상도 흔해진 분위기라 중산층 이하 미달 가능성까지 생기고 있습니다.

★전세 계약 전략 & 팁

전세계약을 진행할 때는 철저한 전략이 필요합니다.

잘 알아보면 좀 더 저렴하게 전셋집을 구할 수 있으며 안일하게 계획하고 있다가는 전세사기의 피해자가 될 수 있기 때문이죠. 

• 묶인 물건인지 확인하라, 신규 계약 시 갱신 요청 묶임 여부 반드시 확인

이미 갱신권을 쓴 경우 새로운 전세계약이 가능하지만 갱신권을 아직 쓰지 않은 집은 계약할 때 문제가 생길 수 있습니다.

공인중개사에게 기존 세입자와 갱신 여부 확인되었는지 꼭 물어보시길 바라요.

• 깡통 전세 리스크 반드시 점검하자

최근 신축 빌라나 구축 다가구주택에서 실매매가 < 전세보증금인 경우가 종종 있습니다.

이경우 집주인이 파산하거나 사고가 발생되면 보증금을 못 돌려받을 수 있으니 꼭 주의하세요!

 

👉 대응 팁!

① 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 매매가 확인하기

최근 매매가를 확인하고 싶다면?

② 전세보증보험 가입 가능 여부 확인하기

③ 부동산 등기부등본(인터넷 등기소)에서 근저당권, 전세권, 압류 등 체크하기

등기부등본 조회가 필요하다면?

• 전세보증보험 필수 가입하라

전세보증보험은 말 그대로 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 대신 반환해 주는 제도예요.

2025년 기준 HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증, HF한국주택금융공사 등이 운영하고 있습니다.

 

※ 보증금이 서울을 기준으로 7억 원 이하이고 수도권은 5억 원 이하라면 가입 조건에 해당됩니다.

• 이사 일정 조율은 정확한 날짜 확정이 핵심이다.

전세 계약 시 기존 세입자 퇴거일을 입주 가능일이라고 구두로만 듣고 진행하게 되면 만약의 문제로 입주가 미뤄지는 일이 발생할 수 있어요. 

 

퇴거일자를 정확히 확인하시고 입주 가능일을 계약서에 꼭 명시하세요!

• 금리 상황에 따라 전세금이 높다면 반전세(보증금 + 월세)로 돌려 이자 부담을 줄이는 것도 방법이 될 수 있다.
• 중개앱등을 활용해서 복비(중개수수료)를 할인받거나 절약할 수 있는 방법이 있다면 적극 활용하라.

2025년 이후 전세시장 체크리스트

✅ 입주물량 예측: 2026년 이후 더 심각한 절벽 가능성

✅ 전세 vs 매매 비용 비교 : 매매 전환 유인 높아질 수 있음

✅ 이사 시기 전략: 갱신 → 기준일 직전 신규 전세 선택

✅ 대출·보증 활용: 보증금+이사비용 대비 책정 필수

✅ 전셋값 흐름 모니터링: 강남권, 준신축, 구축 순으로 분석

✅ 관련 정책 체크: 청약제도 개편·공급확대 정책 여부 확인

 

🔚 마무리 정리

• 서울 전세가격이 17주 연속 상승하고 그 흐름이 지속될 가능성이 높다.
• 공급절벽 + 갱신요청 + 신축 전세 신고가라는 세 가지 요소가 복합적으로 작용
• 계약 전 실전 체크리스트 점검→실수요자와 투자자 모두에게 중요한 전략 맵

도움이 좀 되셨나요? 

2025 전세시장, 감정이 아닌 데이터 기반으로 접근해야 살아남습니다.

 

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