부동산 경매 초보자의 흔한 실수 5가지를 알아보고 그에 맞는 해결법까지 정리해 드리는 시간 갖도록 하겠습니다.
경매에 처음 도전하는 분들에게는 용어도 익숙하지 않은 데다 절차들이 많다 보니 쉽게 실수할 수 있습니다.
부동산 경매 필수 용어에 대해 궁금하신 분은 아래 글을 참고하시면 도움이 많이 되실 겁니다.
부동산 경매 초보자에게 경매를 참여함에 있어 가장 중요한 것은 남들이 이미 경험한 실수를 반복하지 않는 것이겠죠.
이번 글을 통해 부동산 경매 초보자들이 흔히 하는 실수와 그 해결 방법을 하나씩 설명드릴 테니 경매에 참여하면서 조심해야 할 사항들을 잘 파악해 두셨다가 실수를 줄이는 데 도움이 되길 바랍니다.
그럼 부동산 경매를 처음 시작할 때 흔히 저지르는 실수와 그 해결 방법에 대해 하나씩 알아보겠습니다.
목차
부동산 경매 감정가만 믿고 입찰해 버리는 실수
부동산 경매에 참여할 때 가장 먼저 보게 되는 것이 감정가입니다.
감정가는 해당 부동산이 얼마나 가치가 있는지를 평가한 금액이지만, 이 금액만 믿고 입찰하면 손해를 볼 수 있습니다.
감정가는 해당 부동산의 상태와 시장 상황을 고려하여 전문가가 정한 가격입니다. 그러나 실제 경매 시장에서의 거래 가격과는 차이가 있습니다.
감정가는 단지 참고용일 뿐, 입찰가를 결정하는 절대적인 기준이 되면 안 됩니다.
감정가만 보고 입찰하면 실제 시장 가치보다 비싸게 부동산을 낙찰받아 손해를 볼 수 있는 위험이 있습니다.
예를 들어, 한 아파트의 감정가가 2억 원으로 책정되었지만, 실제로는 해당 지역의 부동산 경기가 좋지 않아 같은 아파트의 거래가가 1억 7천만 원에 불과했던 사례가 있었습니다.
감정가를 기준으로 입찰한 사람은 비싼 가격에 낙찰받아 손해를 본 것이죠. 부동산의 실제 가치를 파악하지 않고 감정가만 믿은 결과입니다.
그렇기 때문에 절대 감정가만 믿지 말고, 주변 시세를 직접 조사하는 것이 중요합니다.
부동산 앱을 활용해 비슷한 매물의 가격을 비교하거나, 인근 부동산 중개인에게 시세를 문의해 보세요.
또한, 최근 몇 개월 동안의 거래 내역을 참고해서 실제 거래되는 가격대를 파악하시기 바랍니다. 주변 시세를 알고 있으면 더 정확한 입찰가를 설정할 수 있습니다.
부동산 경매 권리 분석을 제대로 하지 않는 실수
부동산 경매에 나온 물건에는 여러 가지 권리들이 얽혀 있을 수 있습니다. 권리 분석을 제대로 하지 않으면, 낙찰받은 후에도 문제를 해결하지 못해 곤란을 겪을 수 있죠.
근저당권, 전세권, 가압류 등 다양한 권리들이 부동산에 설정되어 있을 수 있습니다.
이러한 권리들은 낙찰 이후에도 그대로 남아 있을 수 있으며, 잘못하면 기존 세입자에게 집을 비워달라고 할 수도 없게 됩니다.
특히 전세권이나 임차인의 우선 변제권 등은 초보자들이 이해하기 어려운 부분일 수 있습니다.
과거 한 경매 참여자가 빌라를 낙찰받았는데, 나중에 알고 보니 그 빌라에는 전세권이 설정되어 있었습니다.
이로 인해 전세 계약이 끝날 때까지 세입자를 내보낼 수 없었고, 원하는 시기에 부동산을 사용하지 못해 큰 불편을 겪은 사례도 있습니다. 이로 인해 낙찰받은 부동산을 활용하지 못하면서 시간과 비용을 모두 낭비하게 되었죠.
그렇기 때문에 경매에 참여하기 전에는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하세요. 등기부등본에는 부동산의 소유권과 권리 관계가 모두 기록되어 있습니다.
부동산 등기부등본 열람 발급 방법
부동산 거래시 등기부등본 열람은 필수 과정입니다.부동산을 매매하거나 전세 혹은 월세 계약을 할때에도 등기부등본 열람이나 발급을 해보는 건 필수로 해보셔야 합니다. 요즘 뉴스를 보면
cheabellaaa.com
이를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지 확인하고, 말소되지 않는 권리가 있는지 꼭 살펴봐야 합니다.
필요하다면 전문가의 도움을 받아 권리 분석을 철저히 해야 합니다. 변호사나 경매 전문가와 상담하여 위험 요소를 미리 제거하는 것이 좋습니다.
경매 유찰을 활용하는 전략을 무시하는 실수
경매에서 유찰은 중요한 전략이 될 수 있습니다. 유찰은 경매에서 낙찰자가 나오지 않아 다시 경매를 진행하는 것을 말하는데, 이를 잘 활용하지 못하면 저렴하게 낙찰받을 기회를 놓칠 수 있어요.
부동산 경매에서는 첫 경매에서 낙찰자가 나오지 않으면 유찰이 되고, 다음 경매에서는 최저입찰가가 낮아집니다.
초보자들은 첫 경매에서 높은 가격을 써내는 실수를 하곤 하는데요.
유찰이 되면 일반적으로 최저입찰가는 10~20%씩 낮아지게 되며, 이를 잘 활용하면 더 낮은 가격에 부동산을 낙찰받을 수 있는 기회를 얻게 됩니다.
예를 들어, 한 경매 물건이 첫 번째 경매에서 아무도 입찰하지 않아 유찰되었습니다.
이후 최저입찰가가 10% 낮아졌지만, 초보자는 이를 기다리지 못하고 처음 경매에서 비싼 가격으로 낙찰받아 손해를 보게 되었습니다. 유찰 후에 참여했다면 더 저렴한 가격에 부동산을 얻을 수 있었을 것입니다.
유찰될 가능성이 있는 경매 물건은 첫 번째 경매에서 무리하게 입찰하지 말고, 한두 번 유찰된 후 가격이 더 낮아질 때 입찰하는 것이 좋습니다.
유찰은 낙찰가를 낮출 수 있는 기회라는 점을 기억하세요. 또한, 유찰 여부를 파악하기 위해 경매 일정을 꾸준히 확인하고, 유찰된 물건을 노리는 전략을 세우는 것이 좋습니다.
경매 자금 계획을 세우지 않고 경매에 참여하는 실수
경매에 참여하기 전에는 반드시 자금 계획을 철저히 세워야 합니다. 자금을 제대로 준비하지 않으면 낙찰 후 계약을 취소해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
경매에서 낙찰을 받으면 계약금을 내야 하고, 이후 잔금을 정해진 기간 내에 납부해야 합니다. 이를 위해 충분한 자금을 미리 확보해 두는 것이 중요합니다.
계약금을 납부한 후 잔금을 준비하지 못하면 낙찰이 취소되며, 계약금도 돌려받지 못하게 됩니다. 이는 금전적인 손실뿐만 아니라 경매 투자에 대한 자신감 마저 잃게 만들죠.
과거 한 사람이 경매로 아파트를 낙찰받았는데, 잔금을 마련하지 못해 계약이 취소되고, 이미 낸 계약금도 돌려받지 못한 사례가 있었습니다.
이로 인해 경매를 통해 부동산을 저렴하게 얻으려던 계획이 완전히 무산되었죠.
경매에 참여하기 전에 꼭 자신이 감당할 수 있는 자금 한도를 명확히 설정하고, 은행 대출이나 자금 조달 방법을 미리 알아두시기 바랍니다.
자금이 부족하면 낙찰이 취소될 뿐만 아니라, 경매에 다시 참여하기 어려워질 수 있습니다.
따라서 잔금을 포함한 전체 자금 계획을 미리 세우고, 대출이 필요한 경우에는 미리 은행과 상담하여 자금 확보에 문제가 없도록 준비하세요.
명도 절차를 간과하는 실수
명도는 매우 중요한 절차입니다. 명도란 낙찰받은 부동산에 거주하던 사람이 그곳을 비우는 것을 말합니다. 명도를 간과하면 낙찰받은 부동산을 제대로 사용할 수 없게 될 가능성이 큽니다.
경매로 부동산을 낙찰받았다고 해서 바로 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 기존 거주자가 있을 경우, 그 사람을 설득해서 나가게 하거나 법적인 절차를 거쳐야 합니다.
명도 과정은 생각보다 오래 걸릴 수 있으며, 기존 거주자가 쉽게 나가지 않으려 할 때는 강제 집행 절차를 거쳐하는 등 까다로운 상황을 맞이할 수 있습니다.
한 경매에서 경매 참여자가 상가를 낙찰받았지만, 그 상가에 있던 세입자가 나가지 않으려고 버텼습니다.
이로 인해 상가를 몇 개월 동안 사용할 수 없었고, 예상했던 수익도 내지 못했어요. 결국 법적 절차를 통해 강제집행을 진행해야 했고, 그 과정에서 시간과 비용이 추가로 들었습니다.
명도는 낙찰 후 반드시 거쳐야 하는 과정이라는 점을 기억하세요. 명도를 원만하게 해결하기 위해서는 기존 거주자와 협상을 통해 이사 비용을 지원하는 등의 방법을 고려할 수 있습니다.
협상이 어려울 경우 위에서 말씀드린 것과 같이 법적 절차를 통해 강제집행을 진행할 수도 있습니다.
이 과정에서 시간을 절약하기 위해 경매 전부터 해당 부동산의 점유 상태를 미리 확인하고, 명도가 어려울 것 같은 물건은 피하는 것도 좋은 전략입니다.
부동산 경매는 초보자들에게 많은 실수를 유발할 수 있지만, 이러한 실수들을 미리 알고 대비하면 아주 저렴한 가격으로 성공적인 부동산 투자를 할 수 있는 아주 좋은 방법입니다.
오늘 소개한 실수들을 잘 기억하고, 각 단계에서 주의해야 할 점들을 놓치지 않도록 한다면 여러분도 성공적인 부동산 경매에 한 걸음 더 가까워질 수 있으실 겁니다.
처음에는 어렵게 느껴질 수 있지만, 조금씩 이해하고 실수를 줄여가며 준비하면 누구나 성공적인 부동산 경매를 할 수 있습니다.
앞으로도 더 많은 부동산 경매 관련 정보와 꿀팁을 포스팅할 예정이니 많은 관심 부탁드립니다.
이 글이 여러분의 부동산 경매 공부에 작은 도움이 되었기를 바라며, 모든 부동산 경매 투자자 여러분의 성공을 진심으로 응원합니다!
