부동산 경매 필수 용어만 알아도 반은 성공!

부동산 경매 필수 용어만 알아도 절반은 성공한 것입니다.

 

 

부동산 경매는 생각보다 어렵게 느껴져 진입장벽이 꽤 높은 부동산 투자법으로 알려져 있습니다.

 

처음으로 '부동산 경매' 공부를 시작하려는 분이라면, 막연히 어려울 것 같다는 두려움을 느낄 수밖에 없겠죠.

 

하지만 부동산 경매는 실제로 알고 나면, 그리 복잡하지 않습니다. 오히려 잘 이해하고 준비하면 부동산을 싸게 살 수 있는 좋은 기회가 되기도 하죠.

 

이번 이 글을 통해서 부동산 경매에 꼭 필요한 용어 10가지를 아주 쉽게 설명해 드리려고 합니다. 이 글을 읽고 나면 부동산 경매가 한결 친숙해질 것이라 생각합니다.

 

그럼, 부동산 경매를 공부하는 데 필요한 필수 용어들을 하나씩 알아볼까요?

부동산 경매 필수 용어만 알아도 반은 성공!

 

목차

부동산 경매 용어 공부할 때 팁

부동산 경매 용어를 쉽게 기억하려면 실생활과 연관 지어 생각해 보시면 더욱 빠른 이해가 가능해집니다.

 

예를 들어, '감정가'는 친구가 가진 물건의 가치를 평가하는 것과 비슷하고, '유찰'은 물건이 안 팔렸을 때 다시 파는 것을 말합니다.

 

이렇게 친숙한 상황과 연결하면 용어를 더 잘 이해하고 기억할 수 있죠. 또한, 각 용어를 실제 경매 단계에서 어떻게 활용하는지도 미리 생각해 보는 것이 좋습니다.

 

부동산 경매는 용어만 이해해도 절반 이상을 알게 되는 거나 마찬가지입니다.

 

경매 과정에서 자주 등장하는 10가지 중요한 용어를 하나씩 알아보도록 할게요.

 

 

부동산 경매 필수 용어 10가지

부동산 경매 필수 용어 10가지를 소개하겠습니다. 아주 쉽게 풀어 설명했으니 차근차근 읽어보시면 어렵지 않게 이해하실 수 있을 겁니다. 

 

 

감정가

감정가는 경매에 나오는 부동산의 가치를 평가사가 평가한 금액을 말합니다.

 

부동산이 경매에 나오기 전에, 이 부동산이 얼마나 가치가 있는지 전문가가 평가를 하게 됩니다. 이 평가 금액을 바로 감정가라고 합니다.

 

더 쉽게 말하면, 이 집이나 땅이 얼마쯤 되는지 정해놓은 가격인 거죠. 감정가는 경매 시작 전에 참고하는 중요한 기준이 됩니다.

 

감정가는 경매가 시작되기 전, 경매 공고가 나올 때 공개됩니다.

 

감정가는 경매 참여자에게 부동산의 대략적인 가치를 알려주는 역할을 하지만, 실제 거래 가격과 차이가 있을 수 있습니다.

 

감정가는 시장 상황에 따라 높거나 낮을 수 있기 때문에 감정가만 보고 결정하기보다는 주변 시세와 비교하여 판단하는 것이 아주 중요합니다.

 

최저입찰가

최저입찰가는 경매에서 입찰할 수 있는 가장 낮은 금액을 말합니다.

 

경매에 나온 부동산은 처음부터 감정가에 팔리지 않습니다. 대신, 최저입찰가라는 기준이 있죠.

 

감정가에서 일정 비율로 낮아진 금액으로, 사람들이 경매에 쉽게 참여할 수 있도록 하는 것입니다. 근데 경매 나온 물건이 유찰(경매 낙찰가가 나오지 않음)되면 이 최저입찰가는 더 낮아지기도 합니다.

 

다시 말해, 최저입찰가는 유찰될 때마다 낮아지는데, 이는 부동산이 더 매력적인 가격으로 팔리도록 하기 위한 전략이 됩니다.

 

유찰이 반복되면 가격이 계속 낮아지기 때문에, 투자자들은 더 저렴한 가격에 부동산을 낙찰받을 기회를 노릴 수 있게 됩니다.

 

따라서 유찰이 몇 번 되었는지 주의 깊게 살펴보고 적절한 타이밍에 입찰하는 것이 중요한 전략이 될 수 있습니다.

 

최저입찰가는 경매 공고와 함께 공개됩니다.

 

 

유찰

유찰은 경매에서 낙찰자가 나오지 않아서 다시 경매가 열리는 것을 말합니다.

 

만약 경매에 참여한 사람이 없거나, 입찰한 금액이 너무 낮아서 낙찰이 되지 않으면, 그 경매는 유찰이 됩니다.

 

유찰되면 위에서도 말씀드렸듯 다음 경매에서 최저입찰가가 더 낮아져서 다시 진행하게 됩니다.

 

그래서 유찰이 여러 번 되면 더 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 생기는 것입니다.

 

유찰이 된 부동산은 등기부등본이나 권리분석을 더욱 꼼꼼히 확인하여 위험 요소가 없는지 확인하는 것이 아주 중요합니다.

 

반복되는 유찰은 그 부동산에 사람들이 꺼리는 문제점이 있다는 증거가 되기도 하기 때문입니다.

 

낙찰

낙찰은 경매에서 가장 높은 금액을 부른 사람이 부동산을 얻는 것을 말합니다.

 

경매는 여러 사람이 각자 원하는 금액을 써내는 방식으로 진행됩니다. 그중 가장 높은 금액을 써낸 사람이 그 부동산을 가져가게 되는데, 이걸 낙찰이라고 하죠.

 

낙찰을 받으면 이제 그 부동산의 주인이 될 수 있는 권리를 얻게 됩니다. 그리고 낙찰 후에는 여러 절차가 이어집니다.

 

우선 계약금을 납부하고, 이후 잔금을 정해진 기간 내에 완납해야 합니다.

 

또한, 부동산에 거주 중인 사람이 있다면 명도 절차를 통해 부동산을 인도받아야 합니다.

 

이 과정에서 기존 거주자와의 협상이 필요할 수 있고, 경우에 따라 강제집행 절차를 거칠 수도 있습니다.

 

따라서 낙찰 후에도 주의 깊게 신경 써서 절차를 진행해야 합니다.

 

 

잔금

잔금은 낙찰을 받은 사람이 최종적으로 내야 하는 남은 돈을 말합니다.

 

경매에서 낙찰을 받았다고 해서 바로 모든 금액을 다 내는 건 아닙니다.

 

처음에는 계약금만 내고, 나중에 일정 기간 내에 남은 돈을 모두 내야 하죠. 이때 내는 돈이 바로 잔금입니다.

 

잔금을 다 내야 진짜 그 부동산의 주인이 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 잔금을 납부할 때는 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.

 

잔금 납부 기한을 놓치면 낙찰이 취소될 수 있기 때문에, 필요한 자금을 미리 준비하고, 대출이 필요할 경우 은행과 협의하여 납부 일정을 조정하는 것이 중요합니다.

 

또한, 잔금 납부 후에는 소유권 이전 절차도 신속하게 진행해야 하므로 관련 서류를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

 

경락대금

경락대금은 낙찰자가 최종적으로 낸 금액을 말합니다.

 

경매에서 제시한 금액을 낙찰자가 내야 하겠죠? 그 금액을 경락대금이라고 부릅니다.

 

감정가나 최저입찰가와 관계없이 가장 높은 금액을 제시한 사람이 내는 돈이라고 생각하시면 됩니다. 이 돈을 내야 부동산 소유권을 가질 수 있게 됩니다.

 

경락대금을 준비할 때는 자금 조달 방법을 미리 계획해 두는 것이 중요합니다. 개인 자금만으로 부족하다면 은행 대출이나 신용 대출 등의 방법을 고려해 볼 수 있어요.

 

만약 자금 조달이 어려운 상황이라면 가족이나 투자자를 통해 자금을 확보하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.

 

경락대금을 기한 내에 준비하지 못하면 낙찰이 취소될 수 있으므로, 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요하겠습니다.

 

 

등기부등본

등기부등본은 부동산의 소유자와 권리 관계를 적어 놓은 공식 서류를 말합니다.

 

부동산 등기부등본 열람 발급 방법

부동산 등기부등본 열람 발급 방법

 

등기부등본은 그 부동산의 이력이 적힌 일종의 "기록장"이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

 

이 부동산이 누구의 것인지, 그리고 누가 돈을 빌리고 담보로 잡았는지 등 모든 정보가 다 담겨 있다고 보시면 됩니다.

 

경매에 참여할 때는 이 등기부등본을 꼭 확인해야 안전하게 경매를 참여해 부동산을 취득할 수 있게 됩니다. 

 

등기부등본에서 주의 깊게 봐야 할 부분은 소유권, 근저당권, 가압류 등의 권리 설정입니다. 이러한 권리들은 부동산의 소유와 사용에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

권리 분석 시에는 해당 부동산에 설정된 권리들이 낙찰 후에도 남아 있는지, 또는 말소 가능한지 확인하는 것이 중요합니다.

 

권리 분석이 잘못되면 부동산을 낙찰받고도 큰 손해를 볼 수 있기 때문에, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

근저당권

근저당권은 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 그 돈에 대한 권리를 말합니다.

 

부동산을 담보로 대출을 받을 수 있는 것은 이미 아실 겁니다.

 

이때 그 부동산에 대해 "이건 내가 빚을 내서 산 부동산이다. 이 돈을 빌려준 사람에게 권리가 있다"라고 표시하는 것이 근저당권이라고 보시면 됩니다.

 

때문에 근저당권이 설정된 부동산은, 빚을 갚기 전까지는 팔거나 소유권을 이전하기 어렵습니다.

 

그래서 경매에 나온 부동산에는 이런 근저당권이 있는 경우가 많죠.

 

근저당권이 설정된 부동산을 낙찰받을 때는 해당 근저당권이 말소될 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

 

만약 근저당권이 그대로 남아 있다면, 낙찰자가 해당 대출금까지 떠안아야 할 수 있게 됩니다.

 

이를 방지하기 위해, 근저당권 말소 조건을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 대출금을 상환하거나 말소 절차를 진행해야 합니다.

 

또한, 법무법인 등의 전문적인 도움을 받아 권리분석을 철저히 하는 것이 안전한 투자를 위한 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

 

매각기일

매각기일은 경매 물건이 실제로 낙찰되는 날을 말합니다.

 

경매에는 경매 물건이 실제로 팔리는 날이 있습니다. 이 날이 바로 매각기일이 됩니다.

 

사람들이 입찰서를 내고 가장 높은 금액을 쓴 사람이 정해지는 날을 말하는 것입니다. 이 날 이후로 부동산 소유권이 새로운 주인에게 넘어갈 준비를 하게 됩니다.

 

명도

명도는 경매에서 낙찰받은 부동산에 살고 있던 사람이 그 부동산을 비워주는 것을 말합니다.

 

다시 말해, 만약 경매로 집을 샀는데, 그 집에 원래 살던 사람이 계속 있다면 어떻게 될까요?

 

이럴 때 그 사람에게 집을 비워달라고 요청하는 과정을 명도라고 합니다. 낙찰자가 부동산을 사용하려면, 먼저 명도 절차를 거쳐서 그 집을 비우게 해야 합니다.

 

명도 과정에서 발생할 수 있는 문제로는 기존 거주자가 쉽게 나가지 않으려는 경우가 많습니다만 이럴 때는 협상을 통해 일정 기간 동안 거주할 수 있도록 하거나, 이사 비용을 지원해 주는 방법도 고려할 수 있습니다.

 

만약 협상이 되지 않는다면, 법원을 통해 강제집행 명령을 받아 명도를 진행해야 할 수도 있죠.

 

따라서 명도는 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 낙찰 전에 명도 가능성을 미리 검토하고 준비하는 것이 중요합니다.

 

여기까지 부동산 경매에 필수적인 10가지 용어를 쉽게 설명해 보았습니다.

 

처음에는 낯설고 어렵게 느껴질 수 있지만, 하나씩 이해하다 보면 경매에 대한 두려움이 조금씩 사라지실 겁니다.

 

이 글이 여러분께서 부동산 경매를 공부하는 데 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

앞으로 부동산 경매를 통해 좋은 기회를 만들고, 여러분의 경제적 목표를 이루어나가는 여정에서 이 글이 밑거름이 되었길 바랍니다.

 

모든 부동산 경매 투자자 여러분의 성공을 응원합니다!

 

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