재건축은 부동산으로 가장 극적이게 부자가 될 수 있는 방법입니다. 재건축의 원리는 막상 따져보면 간단합니다.
일단 지금 내가 소유하고 있는 구축 아파트가 재건축이 진행되었을 때 얼마나 크게 지을 수 있는지 예상을 해봅시다. 그 크기는 결국 용적률이 결정합니다.
부동산 용어, 용적률이란?
용적률은 토지 한 평방 미터당 건물을 얼마나 지을 수 있는지를 나타내는 수치를 말하빈다. 이는 건물을 짓는 데 있어서 얼마나 많은 부피를 가질 수 있는지를 규정하는 지표입니다. 용적률을 계산하는 방법은 '건물의 총 연면적'을 토지의 총 연 면적으로 나눈 다음 그 결과에 100을 곱하는 것입니다.
용적률은 부동산 투자나 개발 등에서 중요한 역할을 합니다. 용적률이 높을수록 건물을 더 많이 지을 수 있어서 토지 활용도가 높아지며 이는 사업성이 좋아져 투자 수익률을 높일 수 있습니다. 반면 용적률이 작으면 건물을 적게 지을 수 밖에 없어서 땅의 활용도가 낮아집니다. 이 때는 사업성이 좋지 않아 재건축이 이뤄지기 쉽지 않습니다.
부동산 재건축 어떤 과정을 밟는 걸까?
부동산 재건축을 하고자 할때 가장 먼저 낡고 오래된 구축 아파트의 가격을 먼저 파악합니다. 이 가격을 권리가액이라고 합니다. 그리고 나중에 재건축이 진행되면서 짓게 될 새집의 가격을 예상해 봅니다. 이건 조합원분양가라고 합니다.
예를 들어 쉽게 설명해보도록 하겠습니다.
낡고 오래된 집의 가격 즉 권리가액을 1억으로 예상해 보고 조합원 분양가는 2억이라고 예상해 보겠습니다.그럼 여기서 차액은 1억입니다. 이 1억의 차액을 분담금이라고 합니다.
만약 오래된 집이 2억이고 미래 지어질 새 아파트의 조합원 분양가가 1억이다? 그럼 1억은 집을 소유하고 있는 사람들에게 돌려줍니다. 하지만 이런 경우는 많지 않습니다.
자 다시 돌아와서 기존의 집에서 약 3배 면적으로 재건축이 진행된다고 생각해 봅시다.
그러면 우선 조합원들은 권리가액 1억에 공사비 1억을 추가해서 지불합니다. 근데 공사비는 턱없이 부족합니다. 그래서 분양합니다. 이때 분양가는 3억입니다. 조합원은 권리가액와 공사비 포함 2억이지만 분양받은 사람들은 3억입니다. 분양가가 조합원들이 내는 돈보단 비쌉니다. 이렇게 모인 돈으로 재건축을 끝냅니다.
부동산 재건축의 사업성 평가
부동산 재건축의 사업성은 결국 기존 아파트보다 얼마나 더 크게 지을 수 있느냐에 따라 공사비도 달라지고 분양가도 달라집니다. 이것이 재건축의 핵심입니다.
하지만 아파트를 지을 수 있는 최대의 한계점은 존재합니다. 앞에서 말한 용적률은 300%가 최대입니다.
그래서 기존의 집이 얼마나 작은 상태였는지가 중요합니다. 이는 사업 성과도 연관이 있습니다. 저층 아파트일수록 허물고 다시 지었을 때 투자된 금액으로 더 많은 층을 올릴 수 있게 되기 때문에 분양해서 판매할 수 있는 집 또한 더 늘어납니다.
자 이번엔 이렇게 생각해 볼게요. 똑같이 저층 아파트인 단지 A와 단지 B가 있다고 가정해 보겠습니다.
저층에 작은 평수였던 아파트를 넓은 평수면서 높게 짓는다고 한다면 조합원들 중 이것을 싫어할 사람은 없을 것입니다.
자 그러면 이렇게 많아진 세대수를 가지고 분양을 할 수 있을까요? 여기서 문제점은 분양할 것이 없다는 것입니다.
앞서 이야기했던 경우는 보통 면적에 구축 아파트를 보통 면적의 신축 아파트로 재건축했을 때의 이야기지만 방금 말씀드린 경우는 또 다릅니다. 보통면적에 거주하던 사람들은 신축 아파트가 된다고 해서 면적이 늘어나거나 한 부분이 없습니다. 그래서 늘어난 용적률만큼 일반분양을 해서 차익을 남길 수 있는 것입니다.
하지만 아주 작은 소형 구축아파트를 재건축해서 일반 면적인 전용 84제곱미터로만 늘린다고 하더라도 연면적이 벌써 많이 늘어나기 때문에 용적률도 3배가 됩니다. 기존 세대들이 평수를 늘려 옮겨 타는 것이기 때문에 기존 세대들의 입주만으로도 입주민이 채워지기 때문에 일반분양 할 세대가 없다는 의미입니다.
그래서 분양해서 판매 수익을 낼 수 있는 것이 없습니다. 아무리 저층 아파트 구축 단지이고 용적률이 남아있어도 그 단지가 모두 소형 면적으로 이루어져 있다면 국민평수인 25평이나 34평으로 키우는 것만으로도 새로 짓는 아파트의 용적률을 가득 채울 수 있습니다. 이런 경우를 대지 지분이 적다고 표현합니다. 단지를 지어낼 땅의 면적이 적다는 의미입니다. 조합원들끼리 나눌 이윤도 부족하기 때문에 일반분양을 해서 그 수익을 나눌 수가 없다는 의미입니다.
부동산 재건축 과정에서 피할 수 없는 갈등
여기서 일반분양의 세대수를 늘리고 더 넓게 더 많은 세대수를 지어내려면 조합원이 분담금을 더 내면 됩니다.
그래서 지금 같은 시기 작은 소형 평수로만 이루어진 구축 아파트 단지는 고액의 분담금을 내야 하는 상황입니다.
여기서 나라 경기 상황 등으로 공사비가 오르면 분담금은 더 많아지고 재건축을 앞두고 거주민의 이주 기간이 길어져 공사 기간 또한 지체되면 그에 따라 분담금은 더 올라갑니다. 사실 이런 경우는 극단적인 상황입니다만 실제로 벌어지는 일이기도 합니다.
그리고 아파트 건물의 높이와 용적률도 중요하지만 기존 구축 아파트가 어떤 구성으로 건축이 된 건지도 미리 알아봐야 하는 것이 중요합니다. 단지 안에 평형대가 비슷하여 각 아파트 소유자 간의 이해관계에서 충돌이 일어나지 않는다면 재건축을 진행함에 있어도 갈등이 크지 않습니다. 그래서 아파트 단지가 하나의 평형대로만 되어있는 경우 재건축 진행이 깔끔하다는 평이 있습니다. 물론 소유자 간의 또 다른 이해관계로 인해 갈등이 일어나는 경우도 있지만 거의 그 확률이 낮아집니다.
여기서 문제점은 면적대가 다양한 아파트 단지입니다. 소형부터 대형까지 다양한 경우에는 이해관계가 천차만별이기 때문에 소수인 집단에서 불리한 대우를 받는 경우들도 발생합니다. 세대수가 적은 평형은 그만큼 소수집단이기에 재건축이 진행됨에 있어 불리한 상황을 자주 맞닥뜨립니다. 그래서 이런 경우엔 재건축을 반대해 버리는 경우도 있습니다.
일단 세대수가 적은 평형으로는 대형 평형이 일반적인데 이런 대형은 가격 자체가 비싸서 거래가 잘 안 됩니다. 맨 처음 이야기 드렸던 권리가액을 정하려면 감정평가라는 것을 해야 하는데 이렇게 거래가 잘되지 않으면 가격 비교가 쉽지 않습니다. 일단 평형대가 크면 권리가액은 높게 나올 수 있습니다만 단위 면적당 가격을 산정해서 따져본다면 오히려 소형 평형보다 불리한 경우들이 많습니다. 똑같은 땅을 기준으로 해도 소형 평형은 1억을 낼 때 대형 평형은 1억보다 더 지불해야 할 수 있습니다. 그래서 이러한 문제들로 조합원들 사이의 충돌이 항상 빈번하게 일어납니다.
여러 단지의 아파트가 뭉치고 그만큼 땅이 넓어져야 사업성이 좋아지기 때문에 나홀로 아파트라고 불리는 곳은 재건축이 어렵다는 말들이 나옵니다. 이럴 땐 주변 아파트들이 재건축 이야기가 나올 때 조금 불이익이 있더라도 재건축에 함께 진행하기도 합니다.
이처럼 우리가 보는 분양아파트들은 이런 복잡한 이해관계를 모두 해결하고 다양한 문제점을 해결한 뒤 수익이 나기만을 기다리는 1%대의 사업가들이라고 볼 수 있겠습니다. 그렇기 때문에 재건축에 대해 잘 알지 못하는 초보 투자자일수록 재건축 아파트를 투자하는 것보다는 새 아파트를 분양받는 것이 더 나은 투자의 선택이 될 수 있다고 볼 수 있겠습니다.
