청약과 분양과 관련한 홍보 현수막들이 마구 걸려 있는 것들을 보실 수 있습니다.
이런 광고 현수막을 보다 보면 "회사 보유분 마지막 분양!", "전월세 최초 입주자 모집!" 등 그 뜻을 정확히 알 수 없는 홍보글이 난무합니다.
회사 보유분이 뭔데?
회사 보유분이란 이윤을 창출하려 건물을 지었는데 청약 시장이 안좋아 모두 판매되지 않아 건설사에서 입주시기가 다 되도록 계속해서 그 물량을 갖고 있는 것을 말합니다. 즉 쉽게 말해 미분양 세대를 말하는 것입니다. 회사 보유분이라고 말하면 일반 사람들은 그 뜻에 대한 실질적인 의미를 알지 못합니다. 물론 이 표현이 잘못된 것은 아닙니다.
'우리 딸과 카페 데이트를 했다'는 표현과 '내 남편의 자식과 카페 데이트를 했다'는 말은 다른 뜻이라고 볼 순 없으니까 말입니다. 이런 비슷한 맥락이라고 보시면 됩니다. 그리고 이런 표현들은 항상 같은 말을 덧붙입니다. "오직 고객을 위한 특별 할인을 해드립니다" 던가 하는 표현들인데 이를 쉽게 풀어 설명하면 대형마트 마감 시간대에 물건이 안 팔려서 1+1 떨이 판매 하는 것과 같은 맥락이라고 보시면 됩니다.
청약 중도금 대출 이자를 후불제로 해준다고?
요즘 같은 시기 분양이 잘 안될 때는 중도금 대출 이자 후불제 조건으로 내거는 아파트 분양들이 있습니다.
제가 거주하고 있는 지역에서 가장 핫했던 입지 좋은 분양 공고에도 이런 문구가 함께 붙었었는데요. 이는 마치 한 친구가 "밥 사줄게" 해서 따라 나갔는데 다 먹고 나서 그 친구가 "잘 먹었어" 하고 마는 상황입니다. 청약에 당첨되면 보통 중도금은 건설기간 내 6번에 나뉘어 냅니다.
중도금 대출 이자 후불제라는 것은 정리하면 건설하는 동안에 발생하는 중도금 대출 이자를 마지막 잔금일에 몰아서 내도 좋다는 의미인데 가장 큰 문제는 금리가 오르는 시기를 만나 버리면 잔금일에 지불해야 할 이자는 상상 이상이 되버립니다. 이때 잘 모르면 후불제라고 했을 때 혜택처럼 느껴버릴 수 있습니다. 진짜 혜택은 중도금 대출 이자는 사업의 주체가 납부하는 '중도금 대출 무이자'여야 진짜 혜택이 되는 것입니다.
실질적으로 중도금 대출 이자 후불제는 남에게 즉 '미래에 나의 분양권을 사줄 사람들'에게 그 이자 폭탄을 돌리라는 장치일 뿐이었습니다. 아파트를 분양받게 되면 준공되기 전까지는 그 자체가 분양권이 되고 이 분양권을 남에게 팔면서 이윤을 취하는 사람들도 존재합니다. 과거에는 분양권 판매가 법적으로도 전혀 문제되지 않았습니다. 자 정리하면 분양받아 중도금 대출을 일으킨 뒤 분양권을 판매하면 막상 후불제인 중도금 대출 이자를 갚는 건 분양권을 사가는 사람이 됩니다.
건설사 입장에서는 이러한 중도금 대출 이자 후불제라는 걸 투자자를 유입시키는 장치로 쓰고 청약 성적이 잘나오기만을 바랄 뿐입니다. 하지만 이제는 대부분의 지역에서 분양권을 사고 파는 것이 안됩니다. 그렇기 때문에 지금으로써는 중도금 이자 후불제가 과연 정말 혜택적인 부분인건지를 잘 따져봐야 한다는 겁니다.
전매가능한 기간이 여유로울수록 좋은 거 아니야?
더 나아가 중도금 지불에 대한 회차별로 일정 기간의 간격이 있는데 청약에 대한 당첨자가 발표된 날로부터 첫 중도금을 납부하는 시일까지 기간이 넉넉한 경우! 전매제한의 기간이 풀리고 나서도 일정기간 여유가 있기 때문에 그 기간에 전매 가능한 것을 오히려 적극 홍보하는 시행사도 많습니다.
이런 장치들로 투자자들을 유입시켜 전매하기 쉬운 아파트이면서 복잡하게 중도금 대출을 일으키지 않고도 전매하면 이윤을 얻을 수 있다 등의 홍보를 하곤 합니다. 이런 단지들은 전매 기간이 넉넉하다는 이유들로 투자수요가 몰리고 앞에서 말했던 전매 제한의 기간이 풀리면 매물이 쏟아지게 됩니다. 그러면 판매가 안될 것이고 그렇게 이러지도 저러지도 못하는 매물들이 쌓이기 시작합니다. 이렇게 전매하지 못한 사람들의 매물이 준공까지 계속되면 입주시기에 전세 매물 또한 함께 쏟아지게 됩니다. 그렇기 때문에 청약에 투자를 생각하고 있다면 내가 청약하고자 하는 단지의 분양 스케줄을 떠나 분양 대금을 치루는 계약금, 중도금, 잔금의 스케줄 까지도 잘 살펴야겠습니다.
입지 평가는 투자자 본인 스스로!
그리고 추가로 분양 공고에 나온 입지에 대한 홍보글을 그대로 믿으면 안됩니다. 철도 노선의 경우는 확정이 되어 이미 진행중인 사업들도 있지만 그저 정책발표만 해놓은 상태이고 전혀 진행되지 않은 경우들도 태반입니다. 근데 이런 경우들까지도 분양 공고에 홍보로 멘트들을 넣습니다. 실제로 제가 거주하고 있는 지역의 아파트는 분양 당시 백화점이나 상업시설이 주변에 크게 들어오는 것으로 공고했지만 입주가 시작되고 4년이 지난 지금 시점까지도 주변은 허허벌판인 경우가 있었습니다.
청약, 분양에 대한 홍보글 작은 글씨도 유심히 살피자
더 나아가 재건축, 재개발 지역은 그 지역의 건물들이 모두 낡아 건물을 무너뜨리고 땅을 모아 아파트 단지를 짓기 위해 사람들이 모입니다. 이를 재건축 재개발 조합이라고 합니다. 하지만 지역주택 조합은 어느 괜찮은 땅을 찾아 아파트를 지어 올리기 위해 모이는 사람들입니다. 물론 땅이 있어서 모이는 것도 아니고 돈이 있어서 모인 사람들도 아닙니다.
결국 이런 조합들도 사람들이 모이면 돈도 모일 것이고 돈이 모이면 땅을 살 수 있기 때문에 아파트 홍보를 위한 공고를 유심히 잘보시고 그게 어떤 조합에서 만들어 낸 광고인지도 잘 봐야 한다는 말입니다. 그렇게 모인사람들은 이해관계 역시 너무나도 다양하기 때문에 그 이해관계를 모두 충족시킬 수 없어 결국 단합이 잘 되지 않고 결국 이런 조합의 모임은 무너집니다.
시행사와 시공사는 다를 수 있다?
마지막으로 아파트 브랜드만을 보고 그 아파트를 짓는 회사와 그 아파트를 지을 땅을 갖고 있는 회사를 추측해서는 안됩니다. 쉽게 말해서 시행사는 이 분양사업을 해서 돈을 벌 회사인 것이고 시공사는 그 땅에 아파트를 짓는 건설사일 뿐입니다. 시행과 시공이 같이 이뤄지면 상관이 없지만 그런경우는 잘 없고 대부분이 시공만 해주는 경우들이 태반입니다.
그래서 아파트 청약이나 분양권 투자를 진행하고자 할 때는 분양공고만을 참고로 하시면 안되고 그 외 투자자 본인이 직접 발로 뛰어 그 현장을 가보고 주변에 대한 정보를 얻고 탐색하는 과정을 통해 꼼꼼히 살피셔서 투자에 임하셔야 겠습니다. 투자의 선택은 본인이하고 결과 역시도 본인의 몫이라는 점 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.
