수익형 부동산을 레버리지로 투자할 때 유의해야 할 점은 어떤 게 있을까요?
가장 먼저 부동산을 투자할 때 많은 사람이 활용하는 개념 레버리지에 대해 먼저 설명하겠습니다.
부동산에서의 레버리지란
갖고 있는 자기 자금 외로 부채를 일으켜 높은 가치의 부동산을 매입하는 것을 말합니다. 일반적으로 투자한 자본 대비 더 큰 규모의 투자를 할 수 있게 돕는 기법을 바로 레버리지라고 하며 이를 통해 내가 갖고 있는 자금보다 더욱더 높은 가치를 갖는 부동산에 투자할 수 있는 기회를 얻기도 합니다.
쉽게 말해 1억만 가지고 있는 사람이 5억의 아파트를 매입하고자 할 때 4억을 대출받아 레버리지로 활용하여 투자하면 단돈 1억으로 5억의 가치를 지닌 아파트의 주인이 될 수 있습니다. 이는 지렛대로 쉽게 무거운 것을 드는 원리와 같다고 해서 이런 것을 바로 '레버리지'라고 표현합니다.
부동산에서의 레버리지 활용의 양면성
레버리지를 활용하면 부동산 가치 상승 시 그 수익률이 자기 자본 대비 높아질 수 있다는 장점을 갖고 일부 지역에서는 이자 비용을 세금 공제 항목으로 인정받으면서 세금 혜택도 받을 수 있습니다. 하지만 수익률이 증대될 수 있는 만큼 손실이 일어날 수 있다는 단점을 가지며 부동산 시장 상황이 안 좋아 지면 부동산 가치 또한 같이 하락하게 되면서 대출 이자를 감당하기 위해 어려워질 수 있습니다. 또한 대출 상환을 위해 현금 흐름을 항상 잘 관리해야 하고 모든 게 어려워졌을 때 부동산은 환금성이 높지 않기 때문에 적절한 가격에 매도하기란 쉽지 않습니다. 하지만 투자를 하는 사람들이라면 대출을 무서워하지 않습니다. 오직 '레버리지'라고 생각하고 인식합니다. 오죽하면 대출을 무서워하면 투자자가 될 수 없다는 말도 있습니다. 이 말은 여러 투자에서 통용되는 말입니다. 하지만 지금과 같은 고금리 시대에서는 말이 달라집니다. 레버리지가 되었던 부채가 엄청난 고통으로 되돌아올 수 있습니다.
수익형 부동산 투자의 대표주자 오피스텔
지금과 같은 하락장 시기일 시 부채를 일으켜 투자한 사람들은 어떤 상황을 맞닥뜨릴까요?
원리금의 부담이 결국 생활비까지 옥죄게 되는 상황들까지 다가옵니다. 이런 상황에서 제일 위기로 다가올 부동산은 어떤 게 있을까요? 금리 인상의 이유로 가장 위축이 되는 부동산은 바로 수익형 부동산 투자의 대표주자인 오피스텔입니다.
오피스텔을 2가지로 구분해서 이야기해 보자면 원룸형 오피스텔과 아파트처럼 넓은 평수로 빼는 아파텔이 있습니다.
아파텔이란 것이 생긴 이유는 실질적인 아파트에 청약 당첨이 힘들다 보니 대체재로 생긴 게 아파텔입니다. 실제 아파텔을 구입하는 사람들은 거주가 목적인 사람들이 많습니다. 그래서 웬만한 옵션이나 생김새 등 상품 자체가 아파트와 아주 비슷한 형태들이 많습니다. 하지만 원룸 형태의 일반적으로 많이 보이는 오피스텔은 분양받아서 투자 목적으로 월세 수익을 받고자 하는 경우가 대부분입니다. 그래서 이 2가지 오피스텔은 확연히 다른 차이를 보입니다.
앞서 말한 아파텔은 거주하고 있다가 나중에 판매를 원할 때즉 매도할 때는 점차 가격이 상승할 수도 있기 때문에 매수할 때보단 높은 가격으로 거래가 될 수 있는 시세 차익형 부동산이라고 할 수 있지만 원룸 형태의 오피스텔은 시세에 대한 차익보다는 매월 꾸준한 현금 흐름을 만들어 낼 수 있는 수익형 부동산이라고 할 수 있겠습니다.
수익형 부동산의 수익률 계산법
일반적인 아파트나 아파텔 등의 시세 차익형 부동산은 가격에 대한 계산법이 따로 존재하진 않습니다. 부동산 시장 동향에 따라 계속해서 변화되고 달라집니다. 하지만 인플레이션이 적용되기 때문에 이에 따르는 가격은 계속해서 우상향하는 게 대부분이라고 할 수 있겠습니다. 하지만 원룸형 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 적정가격을 알아볼 수 있는 계산법이 존재합니다. 수익형 부동산에 포함되는 오피스텔은 지역마다 수익률이 별도로 존재합니다. 예를 들어 수도권은 연 4%대로 예상해 볼 수 있는데 자 예를 들어보겠습니다.
투자금 1억을 가지고 오피스텔을 구입해서 월세 33만원에 임대를 놓았다고 가정해 보겠습니다. 그러면 연수익은 월세 33만원에 12개월을 곱한 396만원, 약 400만원이 나오니까 이 오피스텔의 연수익률은 4%라고 계산해 볼 수 있겠습니다.
자 그렇다면 수도권이 지금 4%대의 수익률을 갖는다고 하면 오피스텔 투자를 생각하고 있는 사람들 모두가 연수익률 4%를 기본적으로 기대하고 있을 것입니다.
수익형 부동산을 레버리지 투자했을 때의 유의점
자 문제는 오피스텔은 인근으로 우후죽순으로 생겨나면 월세 33만원을 생각하고 1억원을 투자한 사람은 투자한 물건을 공실로 두지 않기 위해 빠른 시일 내에 월세 임대를 맞추려고 할 것이고 그렇다 보면 월세를 33만원보다 더 낮은 가격으로 내놓을 수밖에 없습니다. 예를 들어 확 낮춘 월세 20만원이라고 했을 때 연수익은 2.4%로 훅 떨어집니다. 이런 경우 많은 투자자가 이런 상황에서 오피스텔 투자한 물건을 매도하고 싶어 합니다.
이것처럼 수익형 부동산은 예상했던 수익률에 맞아떨어져야 하는 현금흐름 시스템이 망가지면 결국 매매가격이 하락하게 됩니다. 그런데 지금 평균 금리가 4%대인 곳이 많습니다. 이 말인즉슨 힘들게 임대관리를 해서 4%의 수익을 받는 것 보단 은행에 돈만 넣으면 편안하게 4%의 이익을 얻을 수 있습니다.
이렇다 보니 수익형 부동산을 찾는 이가 많이 줄어듭니다. 그렇기 때문에 오피스텔 투자를 생각하고 있다면 위에서 말씀드린 상황들을 잘 따져보셔야 하며 전국의 오피스텔 수익률을 살펴봐서 현재 운용되는 금리랑도 잘 비교해 보셔야겠습니다.
