앞으로 인구가 몰려 살아남을 도시와 없어질 도시를 찾는 방법 그리고 도시의 수명을 알아보는 방법에 대해 다뤄볼까 합니다. 유엔의 데이터로 보면 2050년까지 전 세계 인구 중 약 68%정도가 모두 도시에서 생활할 것이라는 결과가 나왔습니다. 이는 다양한 인프라를 제공하는 도시의 혜택 때문일텐데요. 하지만 이런 도시화에 대한 문제는 외곽 도시나 지방의 쇠퇴가 더욱 빨라지는 것에 일조합니다.
그래서 오늘은 인구가 몰려 살아남을 도시와 사라질 도시를 가려내는 방법에 대해 심도있게 탐구해보겠습니다. 여러분의 투자에도 이를 반영해볼 수 있도록 생각해보시면서 이글을 봐주시면 도움이 되실겁니다.
인구가 집중될 도시와 인구가 분산될 도시의 특징
가장 먼저 인구가 몰릴 도시는 환경친화적이고 지속 가능한 개발이 가능한 지역들을 말합니다. 사람들이 몰릴 것을 예상하고 환경을 보호하는 것에도 중점을 둘 것이기 때문입니다. 또한 스마트 도시 기술로 교통과 안전, 서비스 접근성 등을 높이는 상권들이 많이 생길 곳이기도 합니다. 추가로 젊은 세대의 유입을 늘릴만한 일자리 공급이 많은 도시이며 경제적 변동이 큼에도 이를 유연하게 대응할 수 있는 자급자족의 도시들에 인구가 몰릴 가능성이 큽니다.
다음은 인구가 분산될 도시 즉 없어질 가능성이 큰 도시들의 특징은 가장 먼저 아이가 태어나지 않습니다. 그렇게 학교들이 하나둘 사라지고 있는 도시들이라고 할 수 있겠습니다. 또한 일자리가 많이 없고 지역에 대한 투자가 부족하다 보니 상가나 거주 및 문화시설 등에 노후가 심해지며 생활의 질을 떨어뜨리는 지역들이 보일 것입니다.
그렇기 때문에 부동산 투자를 함에 있어 이러한 도시들에 대해 미리 공부하고 구분하며 앞으로 발전 가능성이 높은 도시를 찾는 것이 중요합니다.
1인 가구의 수로 파악하는 도시의 수명
도시의 개발과 그에 맞는 수명은 인구로서 미리 파악해 볼 수 있습니다. 인구 구조의 핵심은 1인 가구 증가율입니다.
동별 1인 가구 변화를 파악해 보고 1인 가구가 많은 지역이 어딨는지 찾습니다. 이 지역이 어떤 이유로 1인 가구 수가 늘어나 고 있을까를 고민해 보는 것이 바로 부동산 공부의 첫걸음입니다.
자 이번에는 65세 이상 1인 가구의 수를 알아봅니다. 65세 이상의 1인 가구가 늘고 있다는 점은 이 동네에는 아이가 없다는 것이고 동네 자체가 낡아가고 있고 나이 들고 있다는 힌트입니다. 이러한 1인 가구의 수가 중요한 이유는 그 동네의 앞으로의 발전 가능성을 알 수 있기 때문입니다. 보통 1인 가구나 2인 가구가 늘어나는 동네는 주택의 수요가 늘어나고 있다는 증거이기 때문입니다. 대한민국의 경우 저출산으로 인구가 한없이 줄고 있지만 가구가 분화되는 속도 즉 2인 가구 수의 증가 속도는 아주 빠릅니다. 이때, 놓치지 말아야 할 것은 65세 이상 노인 1인 가구 수입니다. 노인의 1인 가구 수는 보통 우리가 통계학적으로 주의 깊게 봐야 하는 1인 가구와는 사뭇 다른 의미를 가지기 때문입니다. 일단 노인이 많은 동네는 소드깅 높지 않고 소득이 높지 않다보니 동네 자체의 소비력 또한 높지 않습니다. 또한 거주의 이동이 보수적이기 때문에 움직임도 크지 않습니다. 그래서 젊은 1~2인 가구의 증가는 해당 동네의 부동산에 좋은 영향을 끼칠 수 있고 노인 1인 가구는 해당 동네의 부동산 수요가 줄어듦을 짐작해 볼 수 있겠습니다.
도시의 수명을 알아볼 수 있는 그 외 인구 관련 지표들
그러면 앞으로 좋아질 도시와 낙후될 도시를 알기 위해 자세히 보면 좋을 지표는 또 어떤 게 있을까요?
가장 먼저 인구 이동과 변화입니다. 전국에서 인구가 제일 많은 지역과 인구가 제일 적은 지역을 파악한다면 해당 도시의 수명을 알 수 있고 통근과 통학 등의 인구 이동 변화를 살펴보면 그 도시가 자급자족이 되는 도시인지 아니면 타 시로 이동해야지만 직장생활이 가능한지에 대해 파악이 가능해집니다. 이는 도시 내 직장 수가 많으면 많을수록 그 지역 내 인구이동은 크지 않을 것이기 때문에 앞으로도 발전이 가능한 도시로 생각해 볼 수 있으며 타시로 출퇴근해야만 하는 도시라면 이는 거주의 형태로만 존재하는 도시이기 때문에 주택이 오래되고 해당 도시의 주택 공급이 많지 않다면 충분히 다른 도시로 인구가 빠져나갈 수 있음을 의미합니다. 그렇기 때문에 출퇴근하는 인구 이동 변화도 파악을 하면 부동산을 고르기에 효과적일 수 있겠습니다.
또한 인구 1,000명당 주택 수를 따져보는 것도 굉장히 도움이 됩니다. 이는 이 동네에 인구 비율로 봤을 때 집이 남아도는지 아니면 부족한지를 파악하게 해줍니다. 주택당 평균 가구원 수를 알고 있고 1000명당 주택 수까지 알 수 있다면 주택 수와 가구원 수를 곱해 1000명당 몇 명이 집을 가졌는지에 대해 파악이 가능해집니다.
상업용 부동산으로 알아보는 도시의 수명
더 나아가 상업용 부동산 임대 동향에 대해 알아보면 가장 의미 있는 통계는 치킨 매장 1개당 인구수가 되겠습니다.
거주 요건으로 생각해 봤을 때 혹은 창업을 준비 중일 때 굉장히 의미 있는 지표가 되겠습니다. 치킨집 1개당 인구밀도가 높은 곳일수록 그 지역은 앞으로도 치킨 수요가 많기 때문에 치킨집이 늘어날 확률이 높아지면서 상권이 더 확대될 것이고 그렇게 사람들은 더 모일 것입니다. 하지만 치킨집 1개당 인구 밀도가 많지 않으면 그곳에는 치킨에 대한 수요가 적은 증거이며 더 이상 치킨집이 생길 필요가 없고 그렇게 상권이 활발하게 움직이진 않는다는 증거가 될 것입니다.
이에 같이 볼 수 있는 건 커피 전문점 개수입니다. 서울과 같은 수도권은 지금도 카페는 늘어나고 있습니다. 그만한 수요가 있기 때문이겠지요. 사람들의 집에 대한 수요가 높은 곳을 알아보는 방법은 넓은 평형이 많고 임대가 아닌 자가로 사는 사람이 많은 도시가 되겠습니다. 단 공동주택의 비율이 높은 곳이어야 인구가 많다는 의미도 포함되어야겠습니다.
도시의 수명이 긴 대표적인 지역들
이런 특징을 갖는 대표적인 지역은 바로 부산의 마린시티라고 하는 동네를 꼽을 수 있겠습니다.
아파트단지로 형성되어있어 공동주택 비율은 높고 각 세대의 평형이 넓고 임대보단 자가로 거주하는 인구가 많은 지역입니다. 그 외로 광주광역시 남구에 봉선동이나 부산광역시 수영구의 남천동, 경기도 용인 수지구 성복동 등 이에 해당하는 지역이라고 볼 수 있겠습니다. 이런 곳은 교통, 학군, 안전도 등이 모두 평균 이상을 웃돕니다. 말 그대로 "사람이 살기 좋은 곳이다." 즉, "사람들이 살고 싶어 하는 워너비 동네이다." 라고 할 수 있겠습니다.
이렇게 부동산 공부를 힘에 있어 각 지역을 알아보고자 할 때 객관적이고 정확한 수치가 필요하다고 했을 때 일반 검색 포털에서 조회하면 그 수치가 애매하거나 언제든 변동이 될 수 있기 때문에 정확하지 않을 수 있습니다.
그렇기 때문에 정부에서 제공하는 실질적인 통계자료인 '통계지리정보서비스'를 활용해 위에서 설명드린 지표들을 조회해본다면 부동산 지역을 파악하는 데 더욱 원활하게 정확하고 재밌고 빠르게 지역의 입지와 인구이동 등에 대한 정보를 얻을 수 있지 않을까 생각됩니다. 여러분의 성공적인 투자를 응원합니다.
