부동산 투자 아무것도 알지 못하고 투자했다간 굉장히 위험한 사기를 당할 수 있습니다.
자 먼저 부동산 투자 초보자 분들이 가장 어려워하는 부동산 재건축과 재개발을 구분지어 설명해보고 시작하겠습니다.
오래된 아파트를 허물고 신축 아파트로 지어내는 걸 재건축이라고 합니다. 오래된 건물들이 즐비한 동네를 모두 밀어버리고 그 땅에 신축 아파트 단지를 짓는 것을 재개발이라고 합니다.
들어봐도 헷갈리는 재개발 조합과 지역주택조합
똑같이 오래된 건물들이 즐비한 동네를 재개발하는 개념을 갖고 있지만 이름이 틀린 조합이 있습니다. 바로 재개발 조합과 지역주택 조합이 그것입니다. 두가지는 개념이 확실히 다릅니다.
재개발조합은 그 낡은 건물들을 소유하고 있는 실제 주인들 그 동네 사람들끼리 모여서 조합을 만든 형태이지만 지역주택 조합은 그 동네와는 상관 없는 사람들이 모여서 만드는 조합이라고 할 수 있습니다.
지역주택조합은 신축아파트가 들어서면 좋겠다며 본인들이 판단한 땅을 골라놓고선 조합을 모집하고 그 조합원들의 돈을 받아 땅을 구매하는 순서로 진행합니다. 이런 조합들은 보통 시행사들을 먼저 알아보고 그 시행사들의 힘을 빌려 조합원들을 모집합니다. 그러다보니 잘 알지 못하는 낯선 사람들끼리 모여 조합을 만들게 되는 것입니다.
지역주택조합 형성 과정에서의 위험성
문제는 지역주택조합에서 구입하고자 하는 땅을 모두 구입하지 못했을 때인데 이때는 지역주택조합 사업을 하고자 하는 일정비율의 땅을 구입한 상태라면 구입하기 힘든 땅들은 소송을 통해서 강제로 그 땅까지 사들일 수 있습니다.
하지만 일정 비율을 채우지 못한 상황이라면 사업 자체가 진행되지 않고 지지부진 시간만 흘러갑니다. 그렇다보면 은행대출을 받아 매꾸던 사업비용이 점차 부담이 되기 시작하고 이자는 늘어납니다. 거기에 지금과 같이 경기까지 좋지 않은 시기라면 결국 시행사를 낀 해당 지역주택조합은 망하는 길로 들어섭니다. 이렇게 되면 점차 땅에 대한 차압이 들어옵니다. 결국 은행은 빚을 갚지 못하는 지역주택조합이 갖고 있는 땅을 팔아버립니다. 이때는 경매가 아닌 공매입니다.
결국 많은 돈을 투자했던 조합원들이 어떻게든 그 땅을 입찰 받습니다. 이 때 좀 더 여유 있는 시행사에게 보증을 받습니다. 이렇게 되면 기존의 시행사와는 관계를 끝내고 공매를 거쳐 얻은 뒤로는 새로운 시행사와 거래를 하게 되는데 새로운 시행사는 지역주택조합에게 더 많은 시행비와 건설비를 요구합니다. 사업이 오랜기간 지연되면서 발생된 리스크들이 쌓인 것입니다. 여유가 좀 있는 시행사와 거래를 하고 있다보니 여유가 없어진 지역주택조합은 힘이 없습니다.
결국 시행사는 지역주택조합의 빚을 모두 갚으며 땅에대한 권리를 가져와버립니다. 이렇게 되면 시행사는 지역주택조합에게 신축아파트를 짓더라도 그 아파트에대한 권리를 줄만한 필요성을 느끼지 못합니다. 신축아파트 일부를 지역주택조합에게 주지 않았을 때에 대한 이윤이 훨씬 더 크기 때문에 전부 시행사의 이윤으로 가져가려합니다.
부동산 투자, 잘 모르고 하면 피말리는 독이 될 수 있다.
여러 이해관계를 모두 따질 수 없어 갈등이 심화되는 것이 바로 이 개발사업입니다.
갈등이 발생하더라도 결과까지 가면 이윤을 남길 수 있는 개발사업으로 남겠지만 갈등 해결이 되지 않으면 피터지는 결과를 가져옵니다. 그 안에서 시행사라는 기업을 개인이 이길 순 없습니다. 그래서 모르는 사람들끼리 모이는 조합은 더욱 더 위험할 수 있습니다.
지역주택조합을 무조건 하지 말란 이야기는 아닙니다. 어떤 부동산을 투자함에 있어 항상 부동산 시장에는 변수가 많이 존재하고 과정과 결과에 대한 책임은 본인 스스로 지을 줄 알아야 한다는 점. 그리고 이해관계가 충돌하는 과정에선 적당한 타협이 중요하다는 의미로 해석해볼 수 있겠습니다.
지금과 같은 선거철에는 특히나 선거공약으로 발표된 개발호재들만 믿고서 지역주택조합을 가입하는 사람들도 생깁니다. 오죽하면 이런 투자를 원수에게 권한다고들 합니다. 잘못 발을 들이면 인생이 망가질 수도 있기 때문입니다.
투자하고자 하는 지역 그 주소를 찾아가 직접 확인하셔야 합니다. 직접 발로 임장하는 과정을 통해 입지를 스스로 평가해봐야 합니다. 어떤 투자이던 남의 이야기만 듣고 투자하면 결과는 불 보듯 뻔합니다. 추후에 남탓을 하기도 어렵습니다. 물은 이미 업질러진 뒤이기 때문입니다. 이런 부동산 투자에 위험을 모르고 가까운 지인이나 가족이 권유하는 경우도 빈번히 발생됩니다. 아무리 가까운 사이라고 하더라도 확실히 알아보시고 항상 의심 또 의심 하시면서 결정하셔야 겠습니다.
지분을 여럿 나눠야 하는 부동산 투자의 경우 앞서 말씀드렸듯 이해관계의 성립 과정에서 굉장히 많은 갈등을 야기합니다. 이는 투자자 본인에게 엄청난 스트레스로 다가옵니다. 투자는 투자를 하는 과정과 차익이 나는 과정까지의 기다림 속에 절대 고통이 있어선 안됩니다. 편안한 마음으로 기다리는 것이 가능한 곳에만 투자하는 게 옳은 투자의 방향입니다.
조합에 가입하고자 할땐 확실히 알아보고 하자!
정부 홈페이지를 통해 투자하고자 하는 땅의 이용계획을 꼭 조회해서 개발제한 구역은 아닌지 혹은 개발이 힘든 땅은 아닌지 잘 확인해보시고 해당 땅의 등기부등본을 발급받아서 실제 땅의 주인은 누구인지 지분을 얼마나 어떻게 쪼개 이루어지는 사업인지를 잘 판단해야 합니다.
이 모든게 어려우시다면 인근의 부동산을 찾아 그 땅에 대해 여쭤보시면 오래된 부동산의 경우 땅의 힌트를 얻으실 수 있습니다. 단 한 곳의 부동산 방문은 금물입니다. 최소 5곳은 방문하셔서 투자를 하고자 하는 땅의 현시세와 앞으로의 개발 가능성을 알아보시는 것에 중요하겠습니다. 일단 투자하고 나중에 되팔 생각은 위험합니다.
모든 포스팅 글에서도 항상 말씀 드렸듯 부동산은 시장에 따라 움직이기에 환금성이 아주 많이 낮습니다. 그리고 이해관계가 복잡한 부동산 물건일수록 땅의 가치에 대해 정확한 판단이 어려워지기 때문에 매수자가 잘 나타나지도 않습니다.
이렇기에 자신이 없으면 왠만하면 이런 이해관계가 복잡한 땅투자 조합투자는 초보자일 수록 멀리하시고 이미 지어진 기축이나 정당한 시행사와 시공사, 재개발 조합 등이 모여 만든 분양에 도전해보시는 것이 더 안전하실 수 있겠습니다.
