주거지역과 상업지역으로 땅의 종류는 나뉩니다. 카카오맵이나 네이버 부동산 지도에서 지적도를 누르면 지도 화면 내 연한 녹색, 빨간색, 파란색 땅으로 구분 지어 보입니다.
주거지역은 연한 녹색, 상업지역은 빨간색, 공업지역은 파란색으로 나뉩니다.
먼저 주거지역은 사람들이 거주하는 주택이나 아파트와 같은 거주용 건물들이 집중적으로 위치한 지역을 의미합니다.
이 지역의 주된 목적은 사람들에게 안전하고 편안한 주거 환경을 제공한다는 것에 있습니다. 주거지역은 크게 단독주택지역, 다세대주택, 아파트 단지 등으로 나뉩니다. 지역에 따라서는 소규모 상가나 서비스 시설이 위치되기도 하지만 주로 거주 목적으로 지역을 나눕니다. 주거 지역은 소음이나 대기오염 등 환경적 요소가 엄격하게 관리되기 떄문에 주택 밀도와 건축 높이에 법적인 제한이 있어서 주거 환경의 질을 높이기 위한 규제들이 적용됩니다.
이에 반면 상업지역은 식당, 사무실, 호텔 등 상업 활동이 이루어지는 건물들이 모이는 지역을 말합니다. 이 지역의 주된 기능은 다양한 상품과 서비스를 제공하며 경제활동을 촉진하는 것입니다. 이에 상업지역은 보통 도심이나 주요 교통 요충지에 위치하는 경우가 많습니다. 사람들이 쉽게 접근할 수 있도록 설계되고 건물들은 주로 고층으로 높게 지어져 상업적 활용도를 높입니다. 상업지역의 발달은 주변 지역의 부동산 가치를 높이는 장점이 있지만 주거지역과는 달리 상가 간의 밀도나 건축 높이 제한의 규제가 없어 건물과 건물 사이가 빽빽하게 건축되는 경우가 비일비재합니다.
주거지역과 상업지역의 건폐율과 용적률
만약 건설사에서 건물을 올린다면 주거지역과 상업지역 중 어디에 건설해야 이윤이 날까요? 정답은 상업지입니다.
상업지역은 용적률과 건폐율이 굉장히 높습니다. 주거지역에 비교하면 매우 크다고 볼 수 있습니다.
건폐율은 상업지역의 총면적에서 건물이 차지하고 있는 비율을 뜻합니다. 예를 들어 땅이 100제곱미터이고 건물이 50제곱미터이면 건폐율은 50%가 됩니다. 건폐율을 따질 때는 건물의 층은 상관이 없습니다.
단, 건물의 층별 면적을 다 포함해야 하는 건 바로 용적률입니다. 땅이 100제곱미터이고 2층짜리 건물이라면 1층에서 2층 총면적이 100제곱미터가 되면서 용적률은 100%가 됩니다. 땅의 밀도는 이렇게 건폐율과 용적률로 알아볼 수 있습니다.
건설사에서 갖고 있는 땅에 건폐율을 가득 채워 건물을 짓고 용적률을 채우기 위해 층을 최대한 올린다면 그 건설사는 이윤을 많이 가져갈 것입니다.
상업지역의 부동산들이 모두 빽빽하게 자리 잡은 이유
자 여기서부터 잘 생각하셔야 합니다. 위에서 말씀드린 이러한 생각은 모든 건설사에서 한다는 것입니다. 그래서 누구나 땅의 면적은 한정적이지만 이윤을 남기기 위해 그 땅에 가득채워지도록 그리고 최대한 높이 건물을 짓습니다.
주거지면 어느 정도 땅의 면적을 남겨 두어야 하는 법적인 측면이 존재하지만 상업지역은 그런 것이 존재하지 않아 대부분의 상업지역의 상가들은 다닥다닥 붙어있기 마련입니다. 주거지역이면 일조량을 다 따져야 합니다. 하지만 상업지역은 그런 규정이 없기에 최대한 건설사에서 갖고 있는 땅 안에서 건물로 가득 채워지도록 건물을 짓습니다.
주거지역과 상업지역이 가까워서 생기는 갈등
주거지역과 상업지역이 가까이 있어도 이런 문제는 발생합니다. 우선 재개발 지역이 정해지면 상업지나 주거지역을 섞지 않고 주거지역 구역, 상업지역 구역 각각 나눕니다. 근데 문제는 주거지역 재개발 구역이 모두 건설 완료되고 입주까지 했는데 어느 날부터 옆 구역에서 상업지역을 올리는 경우가 있습니다. 주거지역의 재개발이 이루어지니 주변 낡은 상가 주인들끼리도 의기투합해 재개발을 실현하는 겁니다. 이런 이해관계의 문제들이 부딪힐 수 있어 재개발되는 아파트들은 대로변에서 한블록 이상 안쪽으로 들어간 구역에서 많이들 이뤄집니다. 일부로 상가의 재개발이 일어날 수 있다는 가능성을 애초에 피해버립니다.
주거지역 안에 상업지역이 포함되어 있을 때
이런 경우도 있습니다. 단지 안에 상가가 같이 입점하는 경우입니다. 이런 경우 역시 너무 당연할 정도로 흔합니다. 아파트 내에서도 주거 편리성을 위해 단지 내에 상가를 같이 건축하는 경우들이 많습니다. 단지가 크고 세대수가 넓을수록 단지 내 상가를 이용하기란 물리적 거리의 측면에서 쉽지 않기도 합니다. 그래서 아예 단지 내 상가를 두지 않고 아파트만 재건축해 버리는 단지들도 꽤 있습니다. 이런 경우는 토지분할을 함으로써 아파트와 상가를 구분해 내는 경우입니다. 이런 것을 제척한다고 합니다. 아파트 재건축에서도 상가를 떼어내고 하느냐 갖고 가느냐로 많은 갈등이 일어나곤 합니다.
신도시로 지어지는 땅들은 이런 문제점을 해결하고자 주거지역과 상업지역을 일목요연하게 정리하여 구역을 잘 구분하여 건설이 이루어지기 때문에 앞서서 말씀드린 갈등들이 발생하기는 쉽지 않습니다. 하지만 이런 장점과 달리 그만큼 이미 충분히 시간이 지나 자리 잡은 상업지역이나 지하철역과 거리가 멀어지는 단점 때문에 고민 들을 많이 하십니다.
결론
결론적으론 내가 어떤 부동산을 취득하고자 할 때는 그 부동산의 땅과 주변을 현시점의 시각으로만 바라보면 안 된다는 의미입니다. 자신이 부동산을 취득한 이후에 느닷없이 내 집 앞에 높은 건물이 생겨 조망권을 해칠 일이 생기진 않을지 혹은 일조권을 가리는 일이 발생하진 않을지 잘 파악해야 한다는 의미입니다.
다시 말해 자신이 취득하고자 하는 부동산 주변의 땅은 일정 면적의 여유를 두어야 하는 법적 규정이 있는 주거지역으로 구분되어 있는지 건물과 건물 사이 여유 면적 따위 신경을 쓰지 않아도 되는 상업지역으로 구분되어 있는지를 잘 파악해야겠습니다.
