자산과 부채는 경제적 가치를 지닙니다.
이 두 가지는 상반되는 개념 같아 보이지만 실제로는 서로 아주 밀접한 관계를 지닙니다. 이에 자산과 부채의 기준에 대해 혼란을 겪는 분들이 있습니다. 흔히 집을 자산이라고들 많이 하십니다. 하지만 집은 세금, 공과금, 은행 대출 원리금 등 지출만 계속되는 부채라고 생각하시는 분들도 계시죠. 그래서 오늘은 부동산 즉 집은 과연 자산으로 봐야 할지 부채로 봐야 할지에 대한 것과 부채를 자산화할 수 있는 방법에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.
자산과 부채
자산과 부채에 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다. 먼저 자산은 개인이나 기업이 소유하고 있는 유형 및 무형의 형태 모든 것을 말합니다. 현금과 부동산 등이 자산에 속합니다. 자산은 경제적인 가치를 갖고 재정 상태를 말해주는 지표라고 할 수 있습니다. 반면 부채는 개인이나 기업이 타인이나 타사에 지불해야 하는 빚입니다. 부채는 자산과 반대되는 개념입니다. 부채가 쌓일수록 재정 상태를 악화시킵니다. 자산과 부채를 좀 더 이해하기 쉽게 하기 위해 예를 들어보겠습니다. 우리가 6억대 아파트에 실 거주하고 있다고 생각해 볼까요? 여기서 3억은 대출을 받았고 매달 100만원씩 이자를 내고 있습니다. 그래서 1년에 총 이자로 나가는 돈은 1200만원입니다. 이때 내가 산 6억대의 집값이 그대로이거나 떨어지면 나가는 지출 대비 자산의 역할을 하지 못하는 부동산으로 볼 수 있습니다. 즉 부채입니다. 하지만 연 이자 1200만원을 내고 있는데 연 3000만원에서 5000만원씩 집값이 오르고 있다면 이건 자산으로 볼 수도 있습니다. 하지만 달리 생각해 보면 부동산은 팔아야 시세차익이 납니다. 그저 갖고 있는 집의 시세가 올랐다고 해서 돈을 번 것이라 생각해도 될까요? 매월 이자를 내고 매년 세금을 내고 있다 보니 돈만 나가는 부채라 생각될 수도 있습니다. 또 부동산의 특성상 막상 매도나 갈아타기가 쉽지 않으니 자산으로서의 역할을 하는 게 맞긴 한 걸까 하는 의구심이 들 수 있습니다. 자 그렇다면 내가 갖고 있는 부동산을 월세로 돌렸다고 가정을 해봅시다. 매달 100만원의 대출이자가 나가고 있으나 월세 200만원을 받는다면 매달 100만원의 현금흐름이 발생합니다. 이럴 땐 자산의 성격을 띈다고 생각할 수 있습니다. 하지만 상가를 팔고자 했을 땐 매도가 쉽지 않아 매수 금액보다 낮춰서 팔아야 만 하는 상황이라면 이 부동산은 자산이 맞을까요? 빨리 털고 싶은 짐 같은 부채일 수 있습니다. 이렇게 부동산은 자산의 역할을 할 때와 하지 못할 때 즉 부채의 느낌을 줄 때가 있습니다.
집 한 채는 자산일까 부채일까
집 한 채를 갖고 있는 건 자산으로 봐야 할까요 부채로 봐야할까요? 우리가 실거주를 할 때는 그 집을 매수한 뒤 대출이자와 각종 매입비용 그리고 살면서 내야 하는 관리비와 세금 등의 지출이 발생합니다. 하지만 일부 현금을 투자해 전세를 끼고 집 한 채를 매매하면 그 집을 관리하는데 드는 비용은 세금뿐입니다. 이때는 이자에 대한 발생이 없으며 관리비는 세입자가 냅니다. 하지만 이 경우도 결국 집주인은 어딘가 거주를 해 살아야 하기 때문에 지금 거주하는 집이 임대를 한 집의 세금보다 지출이 많다면 의미가 없어집니다. 그렇기에 이런 경우는 실거주에 들어가는 비용이 적을수록 전세를 끼고 투자하는 데에 의미가 있는 것입니다. 이건 투자자의 입장입니다. 그럼 실거주를 할 때는 무조건 자산이 되지 않는 걸까요? 물론 그것은 아닙니다. 내가 실거주하면서 드는 비용 대비 내 집의 실거래가가 계속해서 오르고 상승 폭이 크다면 그 집은 물론 자산의 역할을 톡톡히 하는 것입니다. 하지만 실거래가가 오르지 않고 그저 실거주 비용만 많다면 그건 자산의 역할을 하지 못하고 있는 셈이지요.
자산의 역할을 하는 부동산
자산의 역할을 하는 부동산을 어떻게 구별해야 할까요? 그래서 우리는 자산을 취득하고자 할 때 무엇보다 싸게 사야 하며 부동산 시장이 좋을 때는 가격이 많이 올려주고 떨어질 때는 조금 떨어지는 그런 부동산을 선택해야 합니다. 그래야 부동산이라는 상품을 개인의 자산 목록에 넣을 수가 있는 것입니다. 흔히 하는 착각은 집 한 채 갖고 있다고 해서 본인이 자산을 하나 갖고 있다고 생각하면 안된다는 것입니다. 자산은 결국 결과론적입니다. 가지고 있던 부동산의 시세가 계속 해서 오르더라도 팔지 못하고 현금화 하지 못하면 그건 자산이 못됩니다. 더 나아가 그 부동산을 갖고 있다가 끝끝내 팔지 못하고 사망하여 자녀에게 상속된 경우 그 사망한 사람의 자산이 되지 못합니다. 단순 시세가 올랐다고 해서 자산이 되는 것이 아니라 그 자산을 현금화 했을 때 수익이 나야지만 자산이 되는 것입니다. 부동산을 팔고 양도세를 낸 뒤 결과론적으로 내 통장에 찍히는 그 금액이 바로 내 자산이 됩니다. 결국 자산은 자신에게 돈을 벌어다 주어야 자산이 되는 것입니다. 시세가 올랐다고 해서 그리고 부동산을 갖고 있으며 월세를 따박따박 받고 있다고 해서 그 것이 자산 역할을 하는 것이 아닙니다. 건물, 아파트 등 안전자산으로 불리는 부동산이라고 해서 모든 것이 다 자산이 되는 것이 아닙니다. 입지가 좋은 부동산, 즉 해당 부동산을 유지하는 동안 나오는 비용보다 땅의 값이 더 많이 오르는 곳 그런 곳이 바로 자산의 역할을 하는 겁니다.
부채를 자산으로 바꾸는 방법
부채를 자산으로 바꾸는 방법은 없을까요? 우리가 구매하자마자 감가상각이 발생하는 것은 단순 소비재이거나 소비품입니다. 이런 것은 자산이 아닌 부채입니다. 가장 대표적인 것이 자동차겠죠. 하지만 이러한 자동차도 어떻게 활용하느냐에 따라 부채가 될 수 있고 자산이 될 수 있습니다. 예를 들면 해당 자동차로 사업을 하여 감가상각 되는 것보다 더 나은 수입을 만들어 내고 있다면 그 차는 자산이 됩니다. 예를 들면 차량 렌트로 렌트비를 벌고 있거나 택시 운영 등으로 그만한 수익을 얻는 경우가 이런 경우겠죠. 해서 자신이 갖고 있는 자산이 정말 자산의 역할을 하는지 아니면 부채인지를 잘 확인하셔야 합니다. 또는 적절한 재테크 전략을 통해 대출을 받아 투자를 하게 되는 경우 이를 보통 레버리지라고 표현하는 데 초기에는 부채로 인식될 수 있지만 장기적으로는 수익을 창출하므로 자산의 가치를 높이는 역할을 해줍니다. 이는 부채를 자산으로 바꾸는 좋은 예가 될 수 있습니다.
결과적으로 자산과 부채는 우리 재정 상태를 이해하는 데 매우 중요합니다. 자신이 갖고 있는 것이 자산의 역할을 하는지 부채의 역할인지에 대해 철저히 구분하고 자산 포트폴리오를 구성해 나가는 것이 올바른 투자자의 모습이겠습니다.
자산과 부채를 잘 이해하셔서 지속적인 관리와 계획을 해 나가며 경제적으로 안정된 미래를 만드시길 바랍니다.
