투자할 상가를 잘 고르는 방법이 있을까요? 물론 있습니다.
상가도 아파트나 주택처럼 꼼꼼히 살피고 임장하셔서 골라야 합니다. 일전에 상가 투자를 할 때 꼭 인지해야 할 것들을 정리해 드린 적이 있습니다. 아래 링크를 참고하시면 상가 투자를 하기에 앞서 가장 기본적으로 알아야 할 사항들을 공부하시는 데 도움이 되실 겁니다.
상가 투자의 과정과 상가 투자에 필요한 전략
상가 부동산 투자는 잠재적으로 수익성이 높은 투자 전략 중 하나로 알려져 있습니다. 오늘은 상가 부동산 투자에 대한 전체적인 내용에 대해 다뤄보겠습니다. 상가 투자의 과정 상가 투자란 투
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그러면 지금부터 투자할 상가를 잘 고르는 방법에 대해 말씀드려보겠습니다.
주변 상가의 공급을 확인해라
주변 상가의 공급은 상가에 투자할 때 무조건 확인해야 합니다. 이건 거의 원칙과도 같습니다.
먼저 우리가 거주하고자 하는 목적으로 구매하거나 임대하는 아파트는 필수재입니다. 하지만 상가는 모든 사람에게 필수재는 되지 않습니다. 오직 사업이나 장사를 하는 사람들에게만 상가 매매 및 임대 수요가 있습니다. 그리고 장사를 하고자 하는 사람들은 어느 정도 상권이 활발히 형성된 곳을 선호합니다. 한 건물에 빼곡히 가게가 들어찬 곳을 선호하죠. 하지만 간혹 신축 아파트 상가에 임대 광고물이 잔뜩 붙은 걸 보실 수 있습니다. 이는 모든 사람이 어느 정도 상권이 형성되고 다양한 가게들이 빼곡히 들어찬 곳에서 장사하고 싶어 하는 마음으로 모두 같은 생각을 하기 때문입니다. 그래서 상가는 공급이 발생하면 결국 주변 상가가 타격을 받습니다. 신축 아파트 단지의 상가가 자리를 잡으려면 평균적으로 최대 10년은 필요하다고 합니다. 10년 정도가 지나면 해당 상권이 점차 안정되기 떄문입니다.
상가는 시세보다 싸게 사라.
상가는 일단 시세보다 싸게 사는 게 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 상가는 잘 오르지 않습니다. 시세차익을 내는 것 자체가 어렵기 때문에 상가는 현금 흐름을 만들고자 투자하는 분들이 대부분입니다. 때문에 상가는 월세를 얼마 받고 있는지가 굉장히 중요하고 그 기준을 가지고 상가의 전체적인 시세가 반영됩니다. 지역의 특징이라기보다는 그 상가에서 얼마나 벌고 있으며 또 어떻게 장사가 이뤄지고 그에 반영된 월세 시세는 어떤지가 중요합니다. 장사가 잘되는 곳은 월세가 높은 것이 당연한 이치입니다. 하지만 상가건물 임대차보호법에 따라 월세는 최대 5%씩만 인상할 수 있기 때문에 계속해서 월세 시세를 올려받기란 여간 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 월세를 꾸준히 올리는 게 가능한 곳을 매수하거나 지금은 월세를 낮게 받고 있어서 기존 임차인과 임대료를 높여 재계약을 할 수 있는 곳 또는 임대 자체를 다시 세팅할 수 있는 임대 재구성이 가능한 곳을 찾는 것이 좋습니다. 더 나아가 경매를 통해 훨씬 싸게 상가를 구입한다면 이것 또한 투자에서 수익을 좀 더 챙길 수 있는 길이 되겠습니다. 결과적으로 상가는 주변 시세보다 싸게 사서 이윤을 남기는 데에 중점을 두고 접근해야 합니다.
상가 투자는 '내가 장사하는 사람이다' 생각하고 접근한다
상가는 지역적인 특징이나 지역적 우선순위로 매수하는 게 아닙니다. 상가는 어떤 지역에 있든 타겟팅 가능한 유동 인구가 많아야 하고 장사가 잘되는 곳인지 아닌지를 따져야 합니다. 강남이든 경기도든 지방이든 상권 자체가 좋고 앞서 말한 '타겟팅 가능한' 유동 인구가 많은 것이 가장 중요합니다. 쉽게 말해 "장사가 잘되는 상권에 있는 상가"인지 확인하는 것이 중요한 것입니다. 하지만 유동 인구가 많은 것만이 좋은 것이라 생각하면 안 됩니다. 요점은 사람들이 그냥 흘러가듯 지나가 버리는 상권인지 아니면 머물러 소비하는 상권인지를 파악하셔야 한다는 겁니다. 그 동네 사람들이 꼭 그 상권을 가야만 하는 항아리 상권인지 사람들이 무조건 모일 수밖에 없는 도시 내 중심 상권인지를 알아야 합니다. 장사가 잘되어야지만 상가 투자를 통해 얻는 월세 수익이 끊기지 않는다는 것을 우선으로 생각해야 합니다.
상가는 결국 공실과의 싸움입니다. 내가 직접 이곳에서 장사했을 때도 문제가 없을지를 따져봐야 합니다. 이곳에선 어떤 장사를 했을 때 잘될 것 같은지도 알아야 합니다. 아무리 오피스가 몰린 곳이어도 사회 분위기의 변화로 장사 시간이 짧아질 수도 있고 역세 상권이어도 장사가 안되는 곳은 또 너무 안 됩니다. 내가 원하는 업종일 이곳에 넣을 수 있을 만큼 장사가 잘될지 안 될지를 사업자 입장으로 면밀히 따져보며 해당하는 상가를 찾아야 합니다. 즉 임대인의 마인드보다는 임차인 심리로 내가 장사한다는 생각을 갖고 접근해야 합니다.
상가 앞이 도로인 게 무조건 좋은 게 아니다.
상가 앞에 도로가 있는 것을 무조건 좋은 상권이라고 말할 순 없습니다. 오히려 큰 도로가 있으면 노출이 잘될 것이라 생각하지만 실질적으로는 그 노출이 소비로 이어지지 않는 경우도 많습니다. 그렇기 때문에 실상 큰 도로에 있는 상권은 대형 기업들이 들어가 있거나 사람들에게 많이 알려진 대형 프랜차이즈나 1금융권 은행 등 무조건적으로 소비자들이 찾아갈 수밖에 없는 기업들이 차지하고 있습니다. 하지만 개인적으로 운영하는 밥집, 외식을 위한 식당들은 이면도로에 많습니다.
큰 도로 앞은 오히려 사람이 지나다니질 않고 차만 지나다니기에 사람이 직접 걸어 다니는 골목 안으로 들어와 있는 경우들이 많기 때문입니다. 사람도 많고 차도 많으면 좋지만 장사를 위해서는 차의 유동량 보단 사람의 유동량이 더 중요합니다. 또 상가 투자에서 피해야 할 곳은 언덕에 있는 상가입니다. 유명한 상권들은 대부분 평지에 형성되어 있습니다. 내가 손님의 입장이 되어 보았을 때도 언덕을 올라가 그 가게를 이용해야만 할 확실한 이유가 있지 않은 이상 언덕에 있는 가게의 호객은 쉽지 않습니다. 사람을 떠나 차도 언덕을 오르기엔 부담스럽죠.
결론적으로 상가 투자는 단순하게 생각하면 안 됩니다. 사람이 거주를 목적으로 매매와 임대를 하는 부동산보다는 시세차익의 수익이 낮습니다. 이에 매달의 꾸준한 월세를 목적으로 접근해야 하므로 바라봐야 하는 포인트나 시각이 다르고 또 투자에 앞서 따져봐야 할 부분도 꽤 차이가 있습니다.
오늘 드린 알려드린 이 정보 등을 활용해서 상가 투자에 관해 공부하시면서 상권 공부를 같이해두시면 앞으로 어떤 부동산을 접하든 사람이 몰리는 곳에 돈이 생긴다는 이치를 아주 크게 깨달으실 수 있을 겁니다.
