부동산 하락장이 끝나갈 때의 특징
부동산 하락장이 끝나가고 저점을 찍은 후 반등이 오는 시점을 우리는 알 수 있을까요?
요즘 유튜브에 부동산 관련 영상을 보다 보면 "반등 신호를 알 수 있다!", "상승 초입에 집을 사면 된다!" 등의 내용을 담은 콘텐츠를 볼 수 있습니다.
부동산 하락장이 끝나갈 때의 반등 신호?
부동산 하락장이 끝나갈 때의 반등 신호는 여러 가지로 나타납니다. 정확히 10년 전 2014년 부동산 시장엔 어떤 일이 있었는지 살펴보면 그 힌트를 얻을 수 있습니다. 가장 먼저 2014년엔 전세대란을 겪습니다. 전셋값이 치솟으며 전세 찾기가 어려웠습니다.
더 나아가 매매와 전세 차이가 얼마 나지 않아 전세가율이 사상 최대를 기록했습니다. 그렇게 돈을 조금만 보태면 집을 마련할 수 있다는 말이 돌면서 점차 거래량이 풀립니다. 또한 경매 낙찰가율도 점차 올라갔습니다. 경매 낙찰가율은 부동산 시장에서 가장 먼저 움직이는 선행 지표로 잘 알려져 있습니다. 더 나아가 당시 정부에서는 부동산 부양 정책이 한창이었습니다. 그리고 신문 기사 1면에는 부동산과 관련한 기사들이 많아지기 시작합니다.
이렇듯 부동산 반등 신호는 여러 가지가 존재합니다. 간단하게 위에서 말씀드린 내용을 간추려 보면 대표적인 부동산 반등 신호로 부동산 거래량 혹은 전세가율 또는 금리하락이나 경기 회복 등이 그것입니다. 하지만 이러한 반등 신호들은 과연 같은 시기에 발생할까요? 그런 일은 발생하지 않습니다. 전세가율은 움직이는데 거래량은 움직이지 않을 수 있고 금리는 움직이는데 전세가율의 움직임이 없을 수 있습니다. 그렇기에 과거의 반등 신호는 현재에서 바라보면 뚜렷해 보이지만 실제 현시점에서 바라보면 지금 이 시기가 반등 신호가 오는 시기인지 아닌지 판단하기란 쉽지 않습니다.
하락장이 끝나갈 때 우리의 모습
하락장이 끝나갈 때의 우리 모습 어떨까요? 우리나라 부동산은 약 2015년부터 조금씩 반등 신호를 나타내기 시작해서 2020년까지 계속해서 가격이 상승해 왔습니다. 상승일 때는 부동산의 가격이 몇천 혹은 몇억씩 증가해 왔습니다.
과연 쭉 상승해 오던 시기 중 한 구간인 2017년 부동산에 대한 사람들의 반응은 어땠을까요? 거의 무관심했습니다.
이유는 하락에서 약보합으로 이어지는 기간이 꽤 길었기 때문입니다. 이런 시기가 길면 길수록 부동산은 사람들의 관심에서 잊혀 갑니다. 하지만 앞으로 미래에 우리에게 다가올 반등의 모습은 어떨까요? 예전처럼 관심이 없어지기보다는 집이 있든 없든 좋은 기회를 잡으려 기회만 노리고 있습니다.
예를 들어 사람들은 A 아파트가 현시점 5억에 마지막 거래된 것을 확인합니다. 그럼 내심 더 떨어지기만을 손꼽아 기다립니다. 그러다 어느 날 4.7억에 실거래가가 찍힙니다. 사람들은 3천만원에 대한 기대감에 흥분합니다. 하지만 더 떨어질 것에 대한 희망 회로를 돌리며 조금 더 기다려 보기로 합니다. 하지만 기대와는 달리 부동산 호가는 4.9억에 찍힙니다.
사람들은 4.7억에 찍힌 실거래가를 잊지 못해 4.9억은 말도 안 되는 가격이라 생각합니다. 전세가 회복이 안 된 것도 확인했을 것이고 아직 고금리에 거래량이 많지 않은데 호가는 왜 높은지 이해할 수 없다는 듯 생각합니다.
하지만 실제 시장은 이렇게 부동산에 대한 관심도가 높아져 물건을 보러 다니는 사람이 많아져 호가가 내려가려야 내려갈 수 없는 상황인 겁니다. 결국 일전에 봤던 호가만큼 4.9억이란 가격으로 실거래가가 찍힙니다. 이때 호가는 더 올라 5.3억이 되어 있습니다. 더 이런 상황을 인정할 수 없습니다. 결국 사람들은 최저가라는 함정에 빠져 헤어 나오질 못합니다.
결론적으로 반등 시기에 매수를 목표로 하고 있던 사람들은 재고 따지다가 기회를 못 잡고 무주택자로 머뭅니다.
정확한 반등 신호 있긴 한 걸까?
'정확한 반등 신호 있긴 한가?' 하는 의문이 생깁니다. 이때 우리가 기억하고 있어야 할 건 부동산 반등장에 대한 신호를 정확하게 아는 사람은 이 세상에 존재하지 않는다는 것입니다. 어떤 시장이던 상승을 논하는 사람이 존재하고 하락을 경고하는 사람들이 존재합니다. 지금은 하락장이니 반등 신호가 있을 떄 부동산을 사라고 하는 말들은 많이 들려올 수 있으나 그 말을 한 사람들이 여러분의 투자 인생을 책임져주진 않습니다.
투자를 바라보는 올바른 우리의 자세
부동산 시장의 상황은 사람들이 바라보는 시각과 생각보다 훨씬 빠릅니다. 그래서 지금 같은 하락기에는 항상 상승을 염두에 둬야 하고 상승기에 있을 때는 언제든지 하락이 올 수 있음을 염두에 둬야 합니다.
부동산 부자들은 일반 사람들과 반대로 움직입니다. 그게 바로 투자의 원리이기 때문입니다. 모두가 비관적으로 부동산 시장을 바라볼 때 즉 길거리에 피바람이 몰아칠 때 우리는 움직여야 합니다. 하락장이 지속될 때 언제든 반등은 찾아올 것임에 확신을 갖는 게 중요합니다. 내가 매수하고자 하는 아파트의 기준 금액은 얼마인지 정확한 기준선을 잡고 있어야 합니다. 그 기준 금액의 실거래가 찍혔을 때 과감히 투자할 수 있는 정도의 실력을 갖출 수 있도록 언제든 노력해야 합니다.
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남들이 두려워하는 시기에 확신을 갖고 움직인다면 좋은 기회가 보일 것입니다.
그리고 공부가 된 만큼 부동산을 바라보는 시각 또한 높아져 높은 가치를 판단할 수 있는 실력자가 곧 되실 겁니다.
