아파트를 리모델링한다는 뉴스 기사 많이 보셨을 겁니다.
여기서 말하는 아파트 리모델링은 인테리어만 고치는 것을 의미하는 게 아닙니다. 여기서 말하는 아파트 리모델링은 재건축과 비슷합니다. 우선 재건축은 기존의 구축 건물을 모두 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 하지만 리모델링은 골조만 남기고 다시 짓는 것을 말합니다.
아파트 리모델링과 재건축 차이
아파트 리모델링은 기존의 아파트 세대수에서 일반 분양해서 추가로 받는 세대수는 아주 작습니다. 해서 청약 당첨자가 적은 만큼 분양자들에게 받는 돈이 적습니다. 이에 따라 사업성이 매우 낮습니다. 또한 해당 조합원에게만 새로 지어진 거주 공간을 갖는 부분 말고는 사회적으로는 도움이 되는 건 없습니다. 그리고 공사 중에는 집을 비워야 하다 보니 주변 지역의 임대료를 움직이기도 합니다.
하지만 아파트를 재건축한다는 것은 일반분양으로 최소 몇백에서 최대 몇천 세대까지 분양을 받기도 합니다. 신규 분양을 진행하며 당첨된 세대수만큼 굉장히 많은 돈을 받으며 그 돈을 재건축이 이뤚기 때문에 사업성이 좋다고 할 수 있습니다. 또한 아파트 재건축은 사회적으로 많은 도움이 됩니다. 먼저 분양뿐 아니라 의무적으로 임대주택 세대수를 넣어야 합니다. 또한 재건축 재개발을 진행하게 되면 일정 부분의 땅을 국가나 지자체에 무상으로 제공해야 합니다. 예를 들면 누구나 이용할 수 있는 공원을 만들어 해당 지자체에 제공해서 시민 누구나 이용할 수 있어야 합니다. 그리고 재건축을 하게 되면 기존 아파트 세대수보다 세대수가 증가합니다. 세대수의 증가는 곧 공급이 증가하는 것과 같습니다. 해서 재건축을 하는 아파트의 조합원이든 재건축되는 아파트를 분양받길 원하는 수요자들이든 모두에게 좋은 것이 아파트 재건축이 되겠습니다.
재건축에 대해 좀 더 자세히 알고 싶은 분은 아래 글을 참고하시면 많은 도움이 되실 겁니다.
>> 부동산 재건축 투자 과정에서 발생하는 갈등과 사업성에 대한 평가
정리하면 아파트를 리모델링하게 되면 위에서 말한 것과 같이 사업성이 떨어지고 기존 골조만 남겨두고 다시 지어야 하며 그렇게 되면 기존의 타입과 큰 차이가 없을 것인데 리모델링을 선택하는 이유가 무엇이며 리모델링을 하면 무엇이 좋은 건지 궁금해하실 겁니다.
그럼에도 리모델링을 하는 이유는?
그럼에도 재건축이 아닌 리모델링을 선택하는 건 어떤 이유에서일까요? 바로 해당 단지 내 용적률이 최대한도에 꽉 찼기 때문이라고 할 수 있습니다. 기존의 구축 아파트가 법적으로 정해놓은 땅의 사용 면적을 이미 충분히 차지하고 있기 때문에 층을 올리거나 조경을 꾸미는 등의 재건축에서 할 수 있는 것들이 불가능해 지면서 리모델링을 선택하는 것이라고 보시면 됩니다. 그래서 리모델링이라는 차선책을 택하는 것입니다. 데이터를 살펴보면 2025년쯤에는 서울 아파트의 30% 이상이 지어진 지 30년이 넘습니다. 또 2030년에는 서울아파트의 50%가 30년을 넘어갑니다. 아파트 입주 이후 30년은 재건축 연한이 도래되는 시점입니다. 해서 2030년이 되면 아파트 재건축이나 리모델링의 필요성이 엄청 날 것입니다.
리모델링을 했을 때 장점
리모델링을 진행했을 때 장점이 아예 없는 것은 아닙니다. 장점을 보면 가장 먼저 옛날 복도식 아파트였던 경우에는 리모델링을 함으로써 계단식으로 변경이 가능해집니다. 그리고 골조를 제외하고 나머지는 철거하기 때문에 설계를 다시 함으로써 철거한 부분을 확장하며 평수를 늘리는 것이 가능해지고 방의 개수, 화장실의 개수도 추가 설계가 가능해집니다.
해서 기존에 거주하시던 분들은 평수가 넓어지면서 삶의 질이 달라질 수 있고 소형평수였는데 평형이 커지면 그것에 맞게 아파트 시세도 높아질 수 있습니다. 그리고 기존 아파트에 지하 주차장이 없고 지상 주차장만 있었던 경우 새로 지하를 파내어 지하 주차장 설계가 가능합니다. 또한 지하 주차장은 있었지만 엘리베이터가 지하까지 연결이 되어 있지 않았던 곳도 리모델링을 통해 다시 엘리베이터 연결이 가능해집니다. 가장 좋은 점은 재건축 과정보다 거쳐야 할 단계가 덜 복잡합니다. 재건축의 경우 내구연한 30년은 지나야 재건축 허가를 받을 수 있지만 리모델링은 15년만 지나면 가능해집니다.
리모델링의 단점
리모델링의 단점으로는 사업이 완성되어 기존 입주민들이 문제없이 재입주한 경우가 별로 없다는 점입니다. 어떻게 보면 큰 문제이죠. 재건축보다야 넘어야 할 산은 적지만 새 아파트로 만들어지기까지는 입주민들과의 이해관계나 건설사의 사업성 등으로 쉽지 않습니다. 해서 이슈로만 잠시 반짝하고 그 이후로 더 이상의 소식이 없는 아파트들이 생겨나기도 합니다. 이유인즉슨 사람들은 리모델링보다 재건축을 더 선호합니다. 그 이유는 재건축만큼의 획기적인 신축에 대한 느낌을 받기가 어렵습니다. 위에서도 말씀드렸듯 이미 용적률을 꽤 많이 차지하고 있기 때문에 정해진 용적률 안에서 다시 지어지는 상황이라 동 개수나 아파트 한 동의 층수에 큰 변화가 없기 때문입니다. 추가로 건설사들도 재건축을 선호하지 리모델링은 선호하지 않습니다. 그 이유 역시 위에서도 말씀드렸듯 사업성이 떨어집니다. 사업성은 떨어지는 데 재건축보다는 신경을 써야 할 것이 더 많습니다. 골조는 남겨야 하기 때문에 그 골조는 지켜 나가면서 조심스럽게 진행해야 하는 공사라 꺼립니다. 또한 아파트 충수나 세대수를 용적률 안에서 제한적으로 설계해야 하기 때문에 재건축만큼의 퀄리티를 낼 수가 없습니다.
아파트 리모델링의 성공 사례는 없을까?
아파트 리모델링 성공 사례는 사실 많지 않습니다. 많은 사람들이 재건축을 선호하는 만큼 리모델링까지의 과정이 순탄치 않기 때문입니다. 하지만 사업성이 떨어지는 아파트들이 많은 만큼 앞으로는 재건축보다는 리모델링을 선택하는 아파트들이 많아질 수도 있습니다. 해서 아파트 리모델링 사업의 성공 사례를 몇 가지 보면 가장 먼저 강남의 개포 우성 9단지를 예로 들어볼 수 있습니다. 입구부터 오관이 신축과 같이 바뀌어 있습니다. 그리고 지하 주차장도 1층 뿐이었는데 이번 리모델링을 통해 지하 3층까지 주차장으로 사용이 가능하다고 합니다. 또한 30평대의 아파트를 40평대로 수평 증축하여 확장하였고 방의 개수도 더 늘렸습니다. 최종 공사 기간은 약 2년 6개월이 걸렸고 각 세대별 분담금은 4억씩 나왔다고 하네요. 이 곳은 강남이기 때문에 어쩌면 4억의 투자가치가 있다고 할 수 있겠습니다. 단 거주 만족도는 좋지만 재건축에 비해 시세가 많이 오르지는 않는 것이 단점이 될 수 있겠네요.
또 한 곳은 바로 양재역에 위치한 도곡동신아파트입니다. 도곡동신 아파트는 집주인들의 갈등으로 인해 총 6동에서 5동만 리모델링을 진행해 도곡 쌍용예가로 재탄생되었고 1동만이 도곡 한라비발디로 재건축을 진행하였습니다. 실물을 보면 실상 재건축을 한 도곡 한라비발디가 좀 더 신축 같아 보입니다. 그리고 시세 역시 재건축한 한라비발디가 같은 평수에 비해 조금 높은 시세를 유지하고 있습니다.
리모델링 아파트에 투자할 때 주의해야 할 점
리모델링 아파트에 투자할 때는 단순히 시공사 선정이 됬는지 안됬는지만 확인하시면 안 됩니다. 왜냐하면 시공사 선정은 리모델링 단계에서 가장 초기 단계입니다. 시공사 선정 이후로 진행이 되지 않고 있는 아파트들이 많으며 앞으로도 그런 아파트들이 점차 늘어날 것이기 때문입니다. 해서 리모델링 아파트를 매수할 때 주의할 점은 리모델링 이후 세대수가 얼마나 늘어나는지 평수는 얼마나 더 확장되는지를 확인하셔야 합니다. 또한 추가 분담금은 얼마인지 또한 리모델링 후에 시세가 충분히 오를만한 땅에 자리 잡고 있는지를 확인하셔야 합니다. 낸 분담금보다 추후 시세가 낮다면 그건 어쩌면 투자 손실에 가깝습니다. 해서 내가 투자한 만큼 얻어가는 것이 있는지를 계산해 보셔야 한다는 말씀을 드립니다. 더 나아가 매수한 동과 호수는 그대로 가는 건지를 잘 파악하셔야 합니다. 그대로 가는 경우가 많기 때문에 동, 층, 호수를 잘 따져보고 결정하셔야 합니다. 추가로 해당 리모델링 아파트에 어떤 건설사들이 접근 중인지를 확인하세요. 브랜딩이 어느 정도 된 아파트가 아닌 이상 이 리모델링 사업이 그만큼 시공사가 생각했을 때에도 매력이 없다는 증거가 되기도 합니다. 마지막으로 이슈로만 끝날 리모델링 사업은 아닌지 그것을 확실히 확인해 보셔야 합니다.
결론적으로 아파트 리모델링은 재건축보단 선호도가 낮습니다.
이에 아파트 리모델링을 앞둔 구축을 매수하실 때는 앞서 이야기해 드린 것을 잘 참고하셔서 득과 실을 잘 따져 결정하시기를 바랍니다.