월세 받는 게 좋을까? 시세차익 노리는 게 좋을까?
오늘은 월세를 받아 투자를 이어가는 것이 더 효율적인지 아니면 시세차익을 노리는 게 투자로써 더 나은지에 관해 이야기해 보려고 합니다.
제가 도입부에 꺼낸 월세인지 시세차익인지에 대한 질문에 "시세차익이랑 월세 수익이랑 동시에 같이 가져갈 수 있는 거 아니야?"라고 반문을 가지실 수도 있습니다. 하지만 이 두 가지를 모두 얻는 건 쉽지 않고 이런 경우 역시 많진 않습니다.
자 본인이 상가 투자를 원합니다. 그래서 여러 상가를 알아보려 부동산을 다니실 겁니다. 이때 만나는 부동산 사장님마다 이렇게 물어보실 겁니다. "사장님 월세 수익이 먼저세요. 시세차익을 먼저 생각하고 계세요?"
이 때 여러분이 시세차익을 얻고 싶다고 한다면 번화한 상권에 있는 상가 건물을 소개해 주실 겁니다. 반면 월세 수익에 초점을 더 두고 계신다고 하면 아마 번화가에선 조금 거리가 있는 외곽에 있는 월세 임대 가능한 건물을 알려주실 겁니다.
월세 수익의 그늘
많은 분들이 가장 큰 착각을 하시는 게 매달 꼬박꼬박 통장에 꽂히는 월세에 대한 로망을 갖고 계십니다.
하지만 이 건물 임대 사업은 무턱대고 시작하기엔 너무나 어렵고 생각만큼의 수익이 따라주지 않을 때가 훨씬 많습니다.
이에 관한 공부가 전혀 되지 않은 상태에서 갖고 있는 자금을 모두 모으고 대출까지 일으켜 건물을 사버리는 경우도 허다합니다. 이후 그렇게 매수한 건물에 공실이라도 나면 그에 대한 손실은 결코 적지 않습니다. 공실들이 많아지고 이 공실의 기간이 길어질수록 결국 이렇게 매수한 건물은 집주인이 버티지 못하고 경매로 넘어가는 경우도 있습니다.
그만큼 상가 투자는 쉽지 않다는 의미입니다. 그럼에도 상가 투자에 대해 좀 더 자세히 알아보고 싶으시다면 제가 지난번에 상가 투자에 대해 다룬 글을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
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상가 부동산 투자는 잠재적으로 수익성이 높은 투자 전략 중 하나로 알려져 있습니다. 오늘은 상가 부동산 투자에 대한 전체적인 내용에 대해 다뤄보겠습니다. 상가 투자의 과정 상가 투자란 투
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자, 건물 잘못 사서 망했단 이야기는 많이 들어보셨죠?
하지만 아파트 잘 못 사서 망했다는 이야기는 듣기 어려우셨을 것입니다. 결국 여기서 월세 수익과 시세차익에 대한 차이가 벌어집니다. 월세 수익과 시세차익에 대해 좀 더 심층적으로 다뤄보겠습니다.
월세 수익과 시세차익
월세 수익에 대해 이해하기 위해 쉽게 설명해 본다면 우리가 오렌지 나무 하나를 사서 오렌지가 열릴 때마다 그 오렌지를 따서 팔면서 수익을 얻는 것을 월세 수익이라고 말해볼 수 있겠습니다. 이에 반면 시세차익은 오렌지 나무 묘목을 여러 개 사서 심은 뒤 잘 키워서 이 묘목 하나에 비싼 값으로 판매가 가능한 시기를 만나면 그때 묘묙을 팔아 차익을 남기는 것을 말합니다. 자 여러분이 생각했을 때는 어떤 것이 더 많은 돈을 벌 수 있을까요?
바로 시세차익이 월세 수익보다 더 큰 수익을 가져다 줄 수 있다는 결론이 나옵니다.
달콤한 월세 수익 임대의 단점
요즘 상가를 월세로 임대해서 얻는 수익이 어쩌면 지금 은행에서의 적금금리와 별 차이가 없습니다.
똑같은 금액으로 건물을 사서 월세를 주면 당연히 고정적인 월세를 받으며 월세 이익을 얻을 수 있겠지만 임차인의 요구를 들어줘야 하거나 임차인과의 갈등이 있을 수 있고 또 한편으로 해당 상가에 공실이 나면 그것 또한 머리가 아플 수 있습니다. 하지만 이 고생을 다 하지 않고도 차라리 이 금액을 은행에만 넣어놔도 월세와 비슷한 금액의 이자를 받을 수 있습니다.
그리고 상가는 상승기가 되더라도 아파트처럼 잘 올려주는 부동산이 아닙니다. 특히나 층이나 호로 일정 규모 나누어 등기가 가능한 구분상가 같은 경우 상승기가 되어도 상가 가격이 오르는 일이 잘 없습니다.
그럼 오피스텔은 어떠냐고 물어보신다면 오피스텔도 사실 마찬가지입니다. 오피스텔은 아파트나 일반 주택보다 대지 지분이 낮습니다. 해서 시간이 지나도 가격이 오르는 데는 결국 한계가 존재합니다. 특히 오피스텔은 시간이 지나 건물이 낡을 수록 건물의 시세가 점차 하락합니다. 감가상각이 발생한다고 보시면 되겠습니다.
시세차익 부동산은 어떨까?
시세차익에 대해 이야기를 하기 전에 먼저 항상 강조해 드리는 부동산 투자의 본질을 짚어보겠습니다.
부동산의 본질은 좋은 곳을 싸게 사서 오랜 기간 갖고 가는 것 입니다.
예를 들어 월 100만원이 나오는 부동산을 20채를 갖고 있다면 앞서 말한 공실이 발생하더라도 큰 문제가 되지 않습니다. 하지만 일반사람들은 건물 1~2개로 자산의 크기를 불려야 하는 상황에 놓여있기 때문에 어떻게 자산의 크기를 불려야 할지를 알고 싶다면 부자들은 어떻게 했는지를 확실히 알아보면 힌트를 얻을 수 있습니다.
자 결론만 말씀드려본다면 정말 부동산 부자들은 월세 수익이 그다지 높지 않은 강남땅을 소유하려고 할까요? 아니면 월세 수익이 매월 고정적으로 잘 나오는 외곽 부동산을 가지려 할까요? 바로 강남땅을 가지려 합니다. 매월 수익이 나는 이 달콤한 유혹에 넘어가시면 안 됩니다.
좀 더 현실적인 직감이 가능하도록 설명을 해드려 본다면 월세 100만원짜리 상가를 가지고 있는 상황에 12개월 월세를 받으면 1200만원이 될 것이고 이를 10년을 운영한다면 1억 2천만원의 월세 수익을 얻겠지만 결국 서울, 경기권에 있는 아주 좋은 땅에 있는 아파트를 매수해 시세차익을 노리고자 10년을 갖고 있었다면 앞서 말한 월세 나오는 상가보다 더 많은 시세차익을 얻을 수 있을 것입니다.
그러면 월세 수익에 대해 더 긍정적으로 바라보시는 분들은 이렇게 생각하실 겁니다. "우리는 월세 수익이라도 있지 시세 떨어지면 시세차익은 마이너스가 되는 것 아닌가?"라고 생각하시겠지요. 하지만 월세 수익도 결국 해당 건물에 공실이 있거나 시장 상황상 시세 차익형 부동산이 하락하면 월세 수익형 부동산은 결국 함께 떨어집니다. 계속해서 강조해 드리는 건 시세가 상승하는 상승장일 때 시세 차익형 부동산의 가격은 움직이지만 월세 수익형 부동산은 가격이 쉽사리 오르지 않는 다는 것입니다.
이젠 월세 수익과 시세차익에 대한 차이점을 아실 수 있으실 거라 믿습니다.
결국 투자는 성공한다는 것이 일단 쉽지 않을 뿐만 아니라 시세차익과 월세 수익이라는 두 마리 토끼를 잡는 다는 것 역시 정말 어렵습니다.
혹시나 지금 월세 수익과 시세차익의 가운데서 고민하고 계신다면 부동산 투자의 본질을 잘 이해해 보시고 시세 차익형 부동산에 초점을 좀 더 두시기를 추천해 드려봅니다. 시세차익의 수익을 내야 결국 자산의 부피를 좀 더 키울 수 있습니다. 그렇게 키운 자산을 가지고 또 다른 자산에 투자할 수 있게 됩니다. 그렇게 스노우볼처럼 자산을 키워나가실 수 있는 가장 좋은 방법은 시세차익 투자라고 생각합니다.
앞으로도 월세 수익의 달콤한 유혹에 너무 빠져들지 마시고 자신만의 기준을 세워 시세 차익형 투자에 좀 더 집중하셔서 투자하시길 바라봅니다.
