부동산 하락기에 우리가 할 수 있는 것들은 어떤 게 있을까요?
이 시기에 바쁘거나 웃음을 짓고 있는 사람들은 분명 부동산에 대해 공부가 충분히 되어있는 현명한 투자자들일 겁니다.
요즘 부동산 분위기와 시세, 왜 이렇게 안 좋게 바뀌었을까요? 오늘은 부동산 하락 시장이 만들어진 이유와 하락장에서 우리가 할 수 있는 것들은 어떤 게 있을지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
부동산 하락기는 왜 왔을까?
부동산 하락기가 온 이유는 2017년부터 부동산 가격이 급등하면서 가격 자체가 비싸졌기 때문입니다. 그리고 최근 1년 새 금리가 3배 이상 오르면서 이례적으로 없는 금리 폭등 시기를 만났기 때문이죠. 사실 금리는 부동산 시세와 크게 상관이 없었습니다. 금리가 인상된다고 해서 집값이 비싸진다거나 금리가 인하된다고 해서 집값이 떨어진다는 이론은 맞지 않습니다. 절대 이 두 가지의 상관관계에 관해 딱 들어맞는다고 단정 지을 순 없습니다. 하지만 여태껏 없었던 최대 폭의 금리 인상이 진행되었기 때문에 하락장에 기름을 부은 격이 돼버렸습니다. 인플레이션과 같은 상황을 바라보며 누군가는 금리 인상에 대한 움직임을 읽으셨을 수도 있겠지만 이런 최대폭의 금리 인상에 관해서는 누구도 예상하지 못했을 것입니다. 이러한 금리의 움직임이 발생함으로써 부동산 수요는 더욱 감소했습니다. 금리 인상과 더불어 주택담보대출의 이자가 비싸지면서 집을 사지 않는 사람이 늘고 또 앞에서도 말씀드렸듯 부동산 가격 자체가 비싸다고 느끼고 있는 사람이 많아서 부동산을 매수하는 사람들이 확 줄었습니다. 그렇게 부동산 거래가 되지 않으면 결국 가격이 하락하고 이런 상황이 계속되면 사람들은 일단 부동산 매수를 하지 않고 대기하고 관망하자는 입장을 취하게 됩니다. 그렇게 부동산의 수요가 급속도로 감소하게 됩니다. 이때 이러한 시장의 움직임에 두려움을 느끼며 매도를 원하는 사람들도 존재합니다. 부동산의 수요 감소로 집이 팔리지 않다 보니 결국 집주인들은 울며 겨자 먹기로 집을 싼 값에 내놓습니다. 이런 것을 급매라고 하죠. 급매에 대한 자세한 내용은 제가 예전에 다룬 글을 참고하시면 더욱 자세히 알아보시는 데 도움이 되실 겁니다.
부동산에서 급매물 잡는 방법
부동산에서 급매물 잡는 방법 급매물의 가장 큰 장점은 여러분도 아시다시피 시세보다 싸게 살 수 있다는 점입니다. 보통의 사람들은 이 급매물 잡기를 어렵게만 생각합니다. 하지만 급매물 잡
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자 이런 급매가 많아지면 결국 이 가격은 더 이상 급매라고 할 순 없습니다. 결국 그 지역의 시세가 되어버립니다. 이렇게 아무리 가격을 낮춰도 매도되지 않으면 결국 집주인들은 해당 집을 전세로 돌립니다. 그렇게 이런 선택을 하는 집주인들이 많아집니다. 그럼 전세 매물이 많아지고 전셋값이 떨어지게 됩니다. 하지만 금리가 높은 지금 같은 시기 전세자금 대출의 이자 또한 비싸기 때문에 전세가 아닌 월세를 선택하는 수요가 많아집니다. 실제로도 월세 수요가 많았던 적이 있었죠. 월세 수요가 많아지면 전셋값은 더욱 더 내려가고 매매가와 전세가의 갭이 더 벌어집니다. 그럼 결과적으로 갭투자 수요도 줄어들죠. 실거주의 수요도 줄어들고 갭투자 수요까지도 줄어들면 결국 집 값이 하락합니다.
하락장에 어떤 집을 골라야 하나?
하락장에서 집을 사려고 할 때 어떤 집을 골라야 잘 골랐다고 할 수 있을까요? 사실 부동산 하락기라고 해서 모든 지역이 하락하는 것은 아닙니다. 사람들이 선호하는 동네나 집은 가격을 꿋꿋이 유지하고 있는 곳도 분명히 있습니다.
모든 부동산이 떨어지는 시기에 꼭 살펴봐야 할 집들은 매매가는 떨어지고 있지만 전세가는 버티고 있는 곳입니다.
여기서 말하는 전세가는 실거주의 가치를 대변합니다. 교통이 좋든 학군이 좋아서 사람들이 그 집에 이자 한 푼 안 나오지 않아도 본인의 큰돈을 묻어두면서까지 살려고 하는 곳이라고 생각하면 됩니다. 이렇게 전셋값이 하락하지 않는 곳은 실거주의 만족도가 높습니다. 또한 이 곳에 살려고 하는 대기 수요도 항상 존재하는 곳일 가능성이 높습니다.
또 사람들이 간과하고 있는 것은 사실 이런 하락기에는 괜찮은 집들의 집값을 가장 저렴하게 구입할 수 있는 시기이기도 합니다. 평소 사고 싶었던 곳의 시세와 전세가를 계속해서 주시하면서 전세로 이미 살고 있는 사람이 있는 집인데 그 집이 매매 가격도 낮아지고 있다면 매매가격과 전셋값의 갭이 줄고 있다는 의미가 됩니다. 이런 집은 적은 금액으로 좋은 집을 매수할 수 있는 아주 좋은 기회가 될 것입니다. 여러분이 집을 사야 할 때가 언제냐는 고민이 되신다면 본인 스스로 '이 가격이면 충분히 괜찮고 떨어져도 상관없다고 생각되는 가격'인 집이 어디인지를 살펴보세요. 어차피 곧 상승기가 오면 회복될 것이라 확신이 드는 가격이라고 생각된다면 과감히 매수하시는 것입니다. 어느 정도 결단력이 필요할 것입니다. 평소 꾸준한 부동산 공부로 자신만의 매수 포인트나 가격을 정해놓고 전셋값과 매매가격의 갭을 계속해서 주시하는 것이 중요하겠습니다.
하락장은 부동산 갈아타기를 할 좋은 시기이다.
하락장은 부동산을 갈아타기 할 수 있는 좋은 시기이기도 합니다. 예를 들어 A 아파트와 B 아파트가 있다고 가정 해보겠습니다. 이 두 아파트는 약보합이나 강보합 또는 시세가 크게 움직이지 않는 시기에는 4억에서 5억 넘게 차이가 났습니다. 하지만 급 상승기가 오거나 하락장에는 시세가 2억에서 3억 더 좋게는 1억까지도 갭이 좁혀지는 구간이 반드시 옵니다. 바로 그 때 집을 갈아타기할 수 있는 좋은 타이밍이 됩니다. 그래서 하락장에 남들처럼 부동산에 대한 관심을 내려놓으면 안됩니다. 그럴 때일 수록 기회를 노려 갈아타기를 적극 시도하셔야 합니다. 이러한 하락장이 오래가면 정부에서도 부동산 관련 규제를 전부 완화하기 시작합니다. 이어서 대출 규제도 쉽게 풀리고 금리도 내려가려는 시동을 겁니다. 이러한 시기는 부부동산 투자를 하기 아주 좋은 환경을 만들어줍니다. 분명 과거에도 부동산 투자에 좋은 시기들이 존재했습니다. 하지만 이럴럴 때는 아이러니하게 사람들이 부동산에 관심이 없습니다. 왜냐하면 부동산 가격이 더 떨어질 거라는 믿음이 있기 때문에 거래량이 대폭 감소하기 때문입니다. 투자든 사업이든 남들이 움직이지 않을 때 굳건한 마음을 먹고 열심히 움직이는 사람만이 좋은 기회를 가져갑니다. 투자의 거장 워런 버핏의 명언 중 '가치 대비 싼 가격의 시대가 온다면 하나씩 주어 담지 말고 쓸어 담아라' 는 말이 있습니다. 이 명언처럼 평상시 정말 사고 싶었던 물건을 꾸준히 주목해서 보고 있다가 대세 하락장이 오면 갖고 있던 현금으로 과감히 매수할 수 있어야 합니다. 이에 하락장을 대비하여 항상 일정량의 현금을 보유하는 것이 중요합니다. 하락기가 올 것을 대비해 본인 전체 자산의 10%에서 20%는 현금으로 보유하는 것을 추천해 드립니다. 이렇게 부동산 자산 포트폴리오에서 어느 정도 현금 비중을 갖고 계시면서 하락장에서는 기회를 잡겠다는 생각을 하고 계셔야 합니다.
부동산 하락기가 왔을 때 조심해야 할 부동산
부동산 하락기에 왔을 때 더 조심해야 할 부동산은 어딜까요? 첫 번째로 하락의 시기에 가장 마지막에 오른 곳입니다. 다른 부동산들이 전부 다 오르고서 마지막에 뒷북처럼 오르는 지역을 조심하셔야 합니다. 이렇게 부동산 상승 시기 끝자락에 오르는 지역들은 하락장이 왔을 때 가장 먼저 가격이 내립니다. 마지막으로 가격이 올랐던 지역들은 부동산 유동성이 늦게 닿아 올랐거나 다른 이유로 잠시 잠깐 탄력받아 가격이 오른 것이기 때문에 하락기에 가장 먼저 가격이 내립니다.
두 번째로는 급지가 좋지 않은데 신축이라서 오른 곳들 입니다. 사람들은 도심의 구축보다 외곽의 대단지 신축에 더 호감을 느낍니다. 아무래도 신축이다보니 단지내 거주환경도 좋고 커뮤니티도 잘 되어 있어 많이들 혹합니다. 하지만 이러한 아파트도 결국 낡아갑니다. 이 때 하락장을 만나면 도심의 구축은 가격방어가 되지만 외곽의 신축은 쉽게 가격이 빠지는 경우가 많습니다.
세 번째로는 실거주의 수요보다 전월세 임차인이 많이 거주하는 곳입니다. 즉 집주인의 거주 비율이 낮은 곳은 가격이 더 빨리 빠집니다. 단 서울이나 경기, 광역시의 중심부에 있는 곳은 제외합니다. 임차인이 많은 곳은 투자수요가 있다는 뜻입니다. 투자수요가 있는 곳은 가격의 움직임이 시장의 분위기에 너무 많이 휩쓸리기 때문에 내놓는 물건이 많아지면 많아질 수록 가격이 빨리 떨어져 가격방어를 하지 못합니다.
네 번째로는 단기간에 급하게 시세가 오른 곳들입니다. 이런 곳은 사실 지역에 상관없이 해당됩니다. 1년 사이에 몇 억씩 급하게 올랐던 곳은 빠른 시일내에 빨리 가격이 빠집니다. 옛말에 산이 높으면 골짜기가 깊다고 했습니다. 단기간에 빠르게 오르는 것이 결코 좋은게 아니라는 의미입니다. 마지막으로는 눈에 보이지 않는 것이 가격에 반영된 곳입니다. 예를 들면 교통호재나 재개발 등 프리미엄이 붙어 잠시 가격이 오른 곳을 말합니다. 실현되지 않은 것으로 시세가 만들어 진다는 것은 모두 미래를 보고 만들어진 시세이기 때문에 불확실성이 큽니다. 이런 곳은 하락장이 오면 가장 먼저 가격이 빠집니다.
결론적으로 부동산을 매수하고자 할 때는 과거시세, 현재시세, 그리고 주변시세를 모두 잘 파악해야 합니다. 그렇지 않으면 하락장이 왔을 때 누구는 잘 버텨 본인 스스로 갖고 있는 부동산을 지켜낼 수 있지만 누군가는 버티지 못하고 헐값에 던지는 것입니다. 지금과 같이 시장이 혼란스러울수록 정신만 똑바로 차리면 원하는 집을 매수하고 갈아타기도 하며 좋은 기회를 부동산 시세 차익이나 수익으로 맛볼 수 있습니다. 그러니 항상 부동산 공부를 게을리 하지 마시고 좋은 기회를 노리는 하이에나처럼 많은 부동산을 보고 느끼며 경험해보시기를 바랍니다.
