부동산 경매는 채무자의 의사와는 상관없이 채무 능력이 없는 채무자 소유의 재산을 강제로 압류해서 채권자의 채권을 충족시켜 주는 절차입니다.
이 절차에서 법원은 매도를 대행합니다. 그리고 이 경매에 참여하는 사람들이 그 부동산 물건의 매수자가 되는 것입니다.
경매는 경쟁해서 다수의 희망자 중 최고 가격으로 낙찰받은 사람이 그 부동산 물건을 가져가는 매매 방식이라고 보면 됩니다.
오늘은 경매의 절차 중 하나인 '권리분석'에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다.
잘 따라와 주시길 바랍니다.
권리분석이란?
권리분석은 해당 경매 물건을 매수하는 사람이 부동산 등기부등본에서 어떤 것을 소멸하고 어떤 것은 인수하는지 파악해 보는 것을 말합니다.
해당 부동산의 법률 권리적 하자와 구조나 기술적 하자를 찾아서 법적으로나 경제적 부담을 떠안지 않는 상태에서 안전하게 부동산을 취득해 투자 수익을 높이기 위해 꼭 필요한 절차 중 하나입니다.
경매 안에서의 권리분석은 쉽지 않습니다.
용어가 어려워 접근하기가 까다롭습니다. 하지만 어려운 분야인 만큼 접근성이 낮아 잘 공부해 놓으면 부동산을 싸게 살 수 있는 아주 좋은 기회들을 많이 만날 수 있습니다.
권리분석의 내용
소유권의 분석
경매 물건의 현 소유자와 과거 소유권 이전의 과정들을 확인합니다. 현 소유자의 권리가 명확하게 있는지 이전에는 법적 문제가 있지는 않았는지를 체크합니다.
담보권의 분석
경매 물건에 부동산 담보권이 설정되어 있지는 않은지를 확인합니다. 담보권이 설정되어 있다면 그 담보권이 경매와 관련있는 사안인지를 파악해 봅니다. 경매 후에도 담보권이 유효하게 남는 사안이지도 잘 체크하여 경매 물건을 골라야 합니다.
가등기 분석
경매 물건의 등기부등본 사항에 권리나 가등기가 된 부담적 사항은 없는지를 확인합니다.
관공서 정보의 분석
관공서에서 제시하는 경매 물건의 정보들을 토대로 주변 환경과 도로, 시설물의 하자 여부를 체크합니다. 또 주변에 혐오시설이나 사람들이 기피하는 시설이 있는지를 체크하여 경매 물건에 부정적 영향을 미칠 수 있는 요소가 있진 않은지를 체크합니다.
법률적 분석
해당 물건이 법률 위반 사항의 문제나 법적인 문제가 있진 않은지를 체크합니다. 예를 들면 규제 구역 안에 위치하진 않았는지 건축법 위반이나 개발 제한 위법에 해당하진 않은지를 관련 법률과 규정을 확인해서 경매 물건이 법적인 사안에 위배되는 문제는 없는지를 잘 체크합니다.
권리분석 미수행 시 발생할 문제
권리분석을 제대로 수행하지 않고 경매를 진행할 경우 다음과 같은 다양한 문제가 발생할 수 있습니다.
먼저 경매 물건의 소유자나 소유권 이전의 과정들을 미리 체크해놓지 않으면 추후 소유권 분쟁과 관련한 문제가 생길 수 있습니다. 경매 물건의 소유권이 불분명해서 매매하고자 하는 과정에 법적 문제가 발생하거나 소유자와 법적 분쟁에 맞닥뜨리면 긴 시간 법정 공방에 휘말릴 수 있습니다.
또 권리분석을 통해 등기된 권리라든지 가등기된 부담 사항을 미리 파악하지 않으면 매매 이후 생각지도 못한 부담 사항의 발생으로 예상치 못한 문제가 발생하기도 합니다. 예를 들어 해당 부동산에 담보권자가 나타나 권리를 주장을 하는 식의 예상 밖의 문제들이 발생해 골치 아픈 사례들이 많습니다.
부동산 경매 물건의 법적 문제나 제약사항을 파악해 놓지 않으면 나중에 매수한 경매 물건을 내 임의대로 적법하게 활용하는 것에 제약이 걸릴 수 있습니다. 이런 경우 투자 계획이 다 틀어지며 투자 손실에 막대한 영향을 미칩니다.
따라서 권리분석은 부동산 경매 물건에 대해 최대한 광범위하게 철저한 정보를 모아 분석해야 하며 이 과정을 제대로 수행하지 않고 경매 진행을 하게 되면 나중에 발생할 문제들에 미리 대응하기가 어렵습니다.
권리분석 개인이 직접 할 수 있나?
부동산 경매에 참여하는 개인 스스로 직접 권리분석을 진행하기를 원한다면 직접 자료를 수집하고 조사해서 경매 경험자들의 조언을 토대로 진행해 볼 순 있겠습니다.
먼저 경매 물건과 관련한 등기부등본 등의 자료를 수집하고 부동산 경매 물건 소유자의 이력이나 정보를 모아 분석합니다. 경매를 진행함에 앞서 문제가 될 수 있는 부분들을 찾아봅니다. 웬만한 정보들은 온라인 자료 검색이 가능하고 해당 물건이 있는 지역에 찾아가 직접 임장하며 주변 환경을 둘러보고 건물의 상태를 체크합니다.
경매 관련 법률이나 규정을 직접 살펴보고 경매 물건에 적용될 수 있을 만한 법적 제약 사항이 있는지를 체크하며 만약의 사태에 대비합니다. 또 부동산 경매에 대한 경험이 많은 사람들에게 도움을 요청해 정보를 공유하여 조언을 얻습니다. 요즘은 온라인으로 활발하게 경매 학습 모임 즉 경매 스터디 등을 통해 정보와 조언을 많이 얻으십니다.
하지만 이렇게나마 부동산 전문가나 변호사 없이 권리분석의 일부분은 진행할 수도 있겠습니다만 전문적인 도움을 받는 것이 나중을 생각해서라도 확실한 방법이 될 수 있습니다.
부동산 경매 안에서의 권리분석은 굉장히 여러 가지 지식과 어려운 용어 경매에 대한 다양한 경험이 필요한 작업입니다.
부동산 법률 규정 등에 대해도 빠짐없이 이해할 줄 알아야 하고 어느 것 하나 쉽게 접근할 수 있는 방법이 없어 일반인들은 경매에 대해 많은 어려움을 느낍니다.
따라서 경매 관련 전문가의 도움을 받아 명확하고 확실하게 권리분석을 받고 경매에 참여하시는 것이 나중에 생길 문제들을 미연에 방지하고 성공적인 부동산 투자에 더 가까워진다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
오늘은 부동산 경매의 권리분석에 대해 알아보았는데요
조금은 생소하고 어려운 용어들로 글을 끝까지 읽어보시기 어려우셨을 수도 있겠습니다.
하지만 어려움을 감수하며 차근차근 공부해 나간다면 다른 투자자들보다 조금 더 많은 기회를 잡을 수 있다는 점!
명심하시고 행복한 투자 생활하시기를 바랍니다.
그럼 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
