우리가 경제 이론 중 가장 기본으로 인지하고 있는 개념은 바로 "수요와 공급"입니다.
수요는 무엇을 구입(임차)하고자 하는 욕구이며 공급은 매도(임대)하고자 하는 욕구라고 말할 수 있습니다.
결국 인간의 욕구로 경제 활동이 이루어지며 부동산 시장에선 매도자와 매수자 간의 이해관계에서 수요와 공급이 형성된다고 말할 수 있습니다.
수요와 공급을 결정짓는 건 화폐, 바로 돈입니다.
부동산 시장에서는 매도자의 팔고자 하는 욕구가 담긴 매도 호가와 매수자의 사고자 하는 희망 매수 가격이 일치하는 점에서 거래가 이루어집니다.
부동산 수요의 개념과 특징
수요의 측면에서 가격과 수요의 양은 효용이라는 것과 관련이 있습니다. 여기서 효용은 '주관적인 만족'을 뜻합니다.
예를 들어보겠습니다.
30평짜리 아파트의 분양 가격이 5억에서 6억이 되었을 때 이 아파트를 분양받기를 희망하는 사람은 줄어들 것입니다.
만약 분양 가격이 10억이 되면 분양 희망자는 더 많이 줄어들 것이고요. 4억으로 분양가를 인하하면 분양 희망자는 대폭 늘어날 것입니다.
당연한 이야기라고 생각하시겠지만 이처럼 어떤 물건의 가격이 상승하면 수요는 감소하고 가격이 하락하면 수요는 증가합니다.
부동산에서의 수요는 실제 부동산을 매수한 행위 자체를 말하는 것이 아닙니다.
실제 부동산을 매수한 행위는 '지출'의 개념입니다.
"부동산을 매수하고자 하는 의사"가 있냐 없냐의 문제입니다.
즉 부동산에서의 수요는 수요자들이 부동산을 매수하거나 임차하고자 하는 욕구를 말하는 것입니다.
여기서 냉정할 수 있지만 부동산을 소유하고 싶은 욕구는 있지만, 구매하고자 하는 능력이 없는 수요는 뺍니다.
부동산 수요의 특징은 뚜렷합니다.
첫 번째, 가격 비중이 큽니다. 종잣돈을 모으는 데 꽤 긴 시간이 필요해서 부동산을 매수해 부동산 시장에 참여하기란 여간 쉽지 않습니다.
두 번째, 부동산 매수 활동은 부동산의 종류에 따라 차이가 크고 그 종류에 따라 수요 또한 각기 다릅니다.
예를 들면 사람이 거주를 목적으로 필요한 주택은 그 종류도 다양하고 거래량이 활발합니다. 하지만 제품 생산을 위한 공장이나 농업을 위한 토지는 거래 금액이 천차만별이며 거래량이 많지 않습니다.
세 번째, 부동산 거래 자체가 복잡합니다. 필수 소비 목적과 투자 목적을 동시에 갖고 있기 때문에 신중한 결정이 필요합니다.
네 번째, 부동산은 다른 재화와 다르게 직접 눈으로 보고 발로 걸어 확인해야 하는 절차가 필요합니다. 일반 재화는 온라인으로도 구입이 가능하지만 부동산은 임장이라는 절차를 통해 발품을 팔아야 원하는 정보를 정확하게 얻을 수 있습니다.
다섯째, 가격의 변동성이 매우 큽니다. 부동산의 종류나 시장 동향에 따라 가격이 계속해서 변동됩니다.
거래량을 늘리는 요인, 가수요
부동산에는 '가수요'라는 것이 붙습니다. 이는 부동산 가격이 인상되고 있는데도 불구하고 오히려 매수를 희망하는 욕구가 늘어나는 현상입니다. 가수요의 발생 원인은 '앞으로 부동산 가격이 상승할 것이다' 라고 하는 기대감에서 옵니다. 그래서 가격이 오르면 오히려 수요가 더 늘어나게 되는 것입니다.
가수요는 부동산 거래량을 늘리는 좋은 측면을 갖고 있긴 하지만 이게 과도하면 부적절한 부동산 투기 행위를 증폭시키고 부동산 가격에 거품이 끼게 합니다. 그리고 결국엔 시간이 지나 거품이 걷히면서 시장이 붕괴하게 되는 악영향을 미치기도 합니다.
부동산 공급의 개념과 특징
자, 이제 부동산의 공급을 보겠습니다.
부동산에서의 공급은 건설사가 이윤을 취하기 위해 분양 가격의 돈을 받고 소비자들에게 주택을 제공하는 행위를 말하거나 기존 주택을 가지고 임대하여 이윤을 취하는 행위를 말합니다.
이것 또한 주택의 판매가 이루어진 이후의 개념을 공급으로 보지 않고 건설을 활발히 하고자하는 건설사들의 뜻 혹은 매도(임대)하고자 하는 의사를 부동산 공급의 의미로 봅니다.
공급의 경우로 보면 부동산 가격이 상승하면 오히려 아파트 분양 공급량은 증가하고 부동산 가격이 하락하면 분양 공급량은 감소합니다.
즉, 부동산에서의 공급이란 부동산을 공급하려고 하는 사람이나 건설사가 자산을 매도하거나 임대하려는 의사이고 일정 기간을 두고 새 주택이 공급되는 양을 가지고 우리는 부동산 공급량이라고 칭합니다.
부동산 공급은 대부분 공급자, 여기서는 건설사나 건물의 주인 혹은 임대인을 말합니다.
어떤 재화에서도 마찬가지겠지만 부동산 시장에서도 역시나 이 공급자의 이익을 높이기 위한 공급이 이루어진다고 말할 수 있겠습니다.
토지의 공급 제한
하지만 부동산에는 특이한 점이 있습니다.
부동산 시장도 일반 재화와 같이 수요와 공급에 의해 부동산의 가격과 거래량이 결정되는 것이 맞지만 부동산의 특이점에 의해 일반 재화 시장과는 다른 모습을 보이기도 합니다.
여기서 말하는 부동산의 특이점은 바로 토지의 공급이 제한된다는 점입니다.
말 그대로 토지에서 한계점이 있다는 의미입니다. 한반도는 70% 이상이 산지입니다. 토지에 돈을 들인다고 하더라도 70% 가까이 되는 지형을 모두 평지로 변경할 순 없다는 한계가 있습니다.
산지를 깎아 평지로 개조해 공급을 늘려본다 한들 단기간 내에 실현될 가능성 또한 적습니다.
평지에 아파트 단지 하나만 지어내도 3년 이상이 걸리는데 산을 깎아 건축물을 올린다? 몇 년이 소요될지 알 수가 없습니다. 그렇기에 부동산의 공급에는 장기간이 소요된다는 특징이 있다고 볼 수 있습니다.
구분하기 어려운 부동산 공급자
부동산 시장 안에서 부동산을 구매하고자 하는 소비자와 부동산을 공급하는 공급자를 나눌 순 없습니다.
'이게 도대체 무슨 말인가?' 싶으실 겁니다. 예를 들어 설명하겠습니다.
부동산을 1개 갖고 있는 1주택자가 있습니다.
이 1주택자는 일명 '갈아타기'를 해서 넓은 평수로 이사 가기를 원하고 있습니다.
그럼 이 사람은 수요자일까요? 공급자일까요?
단순하게 생각하면 갈아타기 할 수요자라고 생각하실 수 있습니다.
하지만 좀 더 이전의 상황을 보며 생각해 본다면 갈아타기를 원하는 1주택자는 지금의 주택을 처분해야 다음 주택으로 이사할 수 있으므로 주택을 매도하기를 희망하는 공급자로도 볼 수 있습니다.
이 때문에 부동산 공급자는 건설업자나 임대업자뿐만 아니라 기존에 부동산을 1개라도 소유하고 있다면 언제든 부동산 공급자가 될 수도 있다는 의미입니다. 해서 부동산 공급자만을 가려내기란 쉽지 않습니다.
이처럼 부동산의 수요와 공급은 다른 재화와는 굉장히 독특한 특이점을 갖고 있습니다.
어쩌면 이 복잡한 수요와 공급의 연결고리 때문에 부동산 시장은 변동성이 크다고 이야기하는 걸지도 모르겠습니다.
이러한 부동산의 수요와 공급 메커니즘을 잘 이해하고 있다면 여기서 또 다른 부동산 투자의 힌트들을 얻을 수 있다고 생각합니다. 그렇기 때문에 부동산 투자 공부를 게을리하지 말고 꾸준히 지켜보며 시장 상황 등에 여의치 말고 계속해서 관심을 두어야 한다고 생각합니다.
저는 여러분께 부동산 시장에 대해 쉽게 이해할 수 있도록 도와주는 그런 사람이 되고 싶습니다.
오늘도 여러분의 투자 공부에 조금이라도 도움이 되셨기를 바라며 포스팅을 마칩니다.
감사합니다!
