부동산의 가치를 평가하기 위한 기준은 다양합니다.
해당 부동산의 지역적 가치가 될 수 있고 브랜드나 커뮤니티가 될 수도 있습니다.
여러 가지 요소들이 만났을 때 더욱 가치가 올라가는 부동산!
어떤 기준을 가지고 바라보며 투자에 임해야 하는지, 오늘은 부동산의 가치를 평가할 수 있는 기준들에 대해 알아봅니다.
부동산 입지
부동산의 입지 즉 그 건물이 위치한 곳을 말합니다. 부동산의 위치는 가치 결정의 가장 중요한 부분이라고 할 수 있습니다. 역세권 여부, 특목고 진학률이 높은 학군을 지니고 있는지, 주변에 백화점은 있는지 등등 부동산의 위치 자체가 좋으면 가치를 충분히 높입니다.
우선 해당 부동산이 지하철역이 가까운지 즉 '역세권'인지를 살펴봅니다.
일주일 중 최대 5일을 이동해야 하는 출, 퇴근길은 어느 직장인들에게나 힘든 여정입니다. 해서 대중교통의 이용이 편리한지 확인합니다. 추가로 자가용 이용 시 주차 시설이 잘되어 있는지도 파악해 봅니다.
다음은 주변 시설입니다. 해당 부동산을 중심으로 보았다면 이젠 주변을 둘러볼 차례입니다.
먼저 아이가 있는 가정에서 임대를 구할 수 있기 때문에 학교 통학에 큰 어려움은 없는지 주변 학교와의 거리를 따져봅니다. 그리고 주변 프랜차이즈 상점은 얼마나 있는지 아플 때 급하게 진료받을 수 있는 병의원은 주변에 얼마나 있는지 등을 객관적인 시선으로 파악해 봅니다. 추가로 주변에 공원이나 녹지는 얼마나 되는지를 봅니다. 주말 나들이 정도 나가볼 수 있는 정도면 좋습니다. 오히려 너무 산으로 둘러서 쌓인 곳이거나 논, 밭이 보이는 경치라면 조금 곤란합니다.
다음은 해당 부동산이 위치한 지역의 선호 지역은 어디인지 그곳과 가까운지 또 어느 쪽이 번화하였는지 등을 파악하고 향후 지역을 개발하는 계획은 어느 쪽인지도 파악합니다. 새 아파트가 분양되어 공사 중이거나 그 주변 새로운 상업시설이 들어올 예정이라면 미래를 보았을 때 부동산 가치가 높아질 가능성이 큽니다.
즉, 교통과 환경, 학군과 인프라 등의 조합이 좋다면 그곳은 좋은 땅이 될 수 있습니다.
부동산 시장의 상황
내가 보고 있는 부동산 자체로도 가치가 높을 순 있지만 부동산 시장이 현재 어떤 상황인지에 따라서도 가치는 더 오를 수도 저평가될 수도 있습니다.
먼저 부동산 시장의 수요와 공급을 살핍니다.
새 아파트의 수요가 많은데 건설사들이 분양하지 않고 있다면 이미 지어진 기축 아파트들의 매매가격이나 전셋값이 상승할 수 있습니다. 하지만 경기가 어려워 미분양 아파트가 많아지면 할인 분양이 이뤄지며 가치가 하락할 수 있습니다.
그리고 정부에서 내놓는 부동산 정책 방향에 따라서도 가치는 달라지기도 합니다.
세제 혜택이나 대출 규제 등에 의해 부동산 가격이 상승할 수도 하락할 수도 있습니다.
다주택자에 대한 규제가 심해질수록 주택 수를 늘리는 것이 리스크가 될 수도 있고 다주택자 규제가 완화되면 투자 비용을 대폭 줄일 수도 있습니다. 이러한 정책이 계속해서 변화되므로 항상 주의 깊게 살펴야 합니다.
부동산 임대 수익
부동산 투자는 곧 수익의 실현을 목적으로 합니다. 그래서 임대 수익의 발생 정도에 따라서도 가치가 평가됩니다.
임차인의 임대료 지급 능력이나 임대료 상승 등이 부동산 임대 시장의 가치를 변화시킵니다.
임대 수익을 바탕으로 가치를 평가하려면 아래 요소들을 고려해야 합니다.
첫 번째로 적정 임대료입니다. 임대료는 부동산 투자의 주요 수익원으로 전세 임대료는 곧 전세 상승분을 말할 수 있겠습니다. 부동산의 위치나 평형대, 신축인지 구축인지에 따라 임대료는 천차만별입니다.
임대료가 떨어지지 않고 일정 높은 수익의 임대료를 보장하는 부동산의 경우 그곳은 가치가 높다고 볼 수 있겠습니다.
두 번째로는 임차인의 안전성입니다. 임차인이 끊이지 않는 지역의 부동산인지에 대한 여부와 임차인이 정해진 기간에 꼬박꼬박 임대료를 납부할 수 있는 수입원을 갖고 있는 능력이 있는지 그런 능력을 갖추고 사람들이 많이 거주하는 지역인지를 파악해 보는 것이 관건입니다. 또 장기간 거주할 임차인이 많은 곳인지에 대한 여부도 확인하면 임대 투자의 안정성이 높아집니다. 이는 지역 내 임대 시장에서 인기 있는 아파트인지를 알아보는 것이 중요합니다.
부동산의 물리적 특성
부동산의 물리적 특성이란 곧 해당 부동산의 연식, 평형과 구조 등을 말합니다. 더 나아가 하자 여부도 물리적 특성이라 볼 수 있겠습니다. 일반적으로 가족 단위의 거주민이 많은 지역이면 30평대가 인기 있고 1~2인 가구가 많은 곳이면 소형평수가 인기 있습니다.
우선 연식이 좋은 새 아파트일수록 가치가 올라갑니다.
엘리베이터나 조경 등 거주 환경이 좋고 단지 내 운동 및 문화시설이 같이 설계되면서 삶의 가치가 달라지기 때문입니다.
그리고 입주 당시 하자가 많았는지 설계의 품질과 사용된 마감재는 어떤 걸 위주로 사용했는지 등으로 가치가 달라지며 기본적으로 난방, 냉방, 보안 시스템 등의 설비가 잘 갖춰져 있으면 선호도가 높아져 그만큼 부동산 가치가 상승합니다.
최근엔 25평(전용 59제곱)의 평수가 인기로 자리 잡고 있으며 중층이면서 남향 위주의 설계를 하는 아파트 전 세대 판상 형태인 구조가 잘 빠진 아파트들이 주목받습니다.
법적 제약
부동산의 용도 변경이 쉬운지 어려운지 혹은 건설에 제한이 있는지 환경 규제(그린벨트)와 연관이 있는지에 따라서도 부동산 가치에 영향을 줍니다. 쉽게 말해 제약이 많을수록 그 아파트는 가치가 하락합니다.
우선 부동산의 용도 변경이 어렵지 않아야 합니다. 그래야 주거용으로 사용하던 부동산을 상업용이나 사무용으로 변경해 사무실 임대로 변경 가능해지기 때문입니다. 용도 변경이 어렵지 않으면 가치가 올라갑니다.
재건축이나 재개발을 위해서라도 건축법 등에 제한이 생기거나 건물의 높이를 많이 올릴 수 없거나 평수에 제한이 생기면 그곳 또한 부동산으로서의 가치가 하락합니다.
부동산의 세금이나 세제 관련 정책도 까다로우면 까다로울수록 부동산 가치에 영향을 미칩니다.
부동산에 대한 세금이 높게 책정되는 가치대비 고액의 시세를 유지하고 있다거나 지역상 세제 혜택이 적으면 그 지역의 부동산 가치는 하락할 가능성이 큽니다.
이렇게 많은 요소가 종합적으로 부동산 하나하나의 가치를 결정하곤 합니다.
완벽한 부동산을 찾기란 쉽지 않겠지만 위에서 말씀드린 가치평가의 요소들과 최대한 많은 교집합을 보이는 부동산이 있다면 그곳은 과감하게 용기를 내 투자해 보시는 걸 추천해 드립니다.
가치가 높은 곳은 결국 가격이 가치를 따라 올라갑니다. 그것을 믿으시고 시장 사이클에 잘 올라타서
가격이 가치를 찾아 올라가는 순간 큰 시세차익을 누리실 수 있을 겁니다.
항상 부동산에 눈을 번쩍 뜨고 잘 지켜보며 여러분에게 오는 좋은 투자 기회들을 사로잡으시길 바랍니다.
오늘 포스팅 여기서 마칩니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
