부동산 경매는 보통 법원이나 정부에서 주최합니다.
주로 채무 불이행 등의 이유로 인해 부동산이 압류되었거나 정부가 갖고 있는 부동산을 공개적으로 판매한다고 생각하시면 쉽습니다.
부동산 경매는 모두에게 공개되므로 투명하고 일정한 절차를 거쳐야지만 진행되기 때문에 신뢰성이 높습니다.
오늘은 이러한 장점을 지닌 부동산 경매를 통해 부동산 투자에 어떻게 활용해 볼 수 있는지 알아보겠습니다.
부동산 경매 과정
부동산 경매를 통해 투자를 해보기 위해 준비해야 할 것은 첫 번째로 경매 정보를 탐색하는 과정입니다.
경매에 대한 정보는 경매 공고를 보며 확인이 가능합니다. 공고에는 해당 부동산 경매 물건의 지리적 위치와 면적, 구조, 경매 일정과 최저 입찰가 등의 정보가 포함되어 게시됩니다.
경매에 나온 부동산 매물을 하나하나 살핍니다. 이런 정보는 보통 법원 사이트나 부동산 경매 사이트 등을 활용하면 쉽게 확인이 가능합니다. 이러한 정보를 통해 해당 경매 물건의 입지적 가치, 면적이나 구조 그리고 입찰가 등을 확인하며 계획을 세웁니다.
두 번째로는 사전 조사입니다.
직접 해당 경매 물건이 위치한 곳에 방문해 보고 매물의 상태를 확인합니다.
물론 해당 부동산에 임차인이 있으면 자세히 보기는 어렵습니다. 다만 경매하기 전 경매 부동산의 현재 권리적 하자 상태, 주변 환경이나 현재 시세 등을 미리 파악해 볼 순 있습니다. 인근 부동산 중개 사무소를 방문하는 것도 좋은 방법입니다.
이때 내가 낙찰받고자 하는 매물이 부동산 관련 법적인 문제가 없는지 등을 잘 파악하는 게 중요합니다.
세 번째로는 자금을 준비하는 것입니다.
경매에 참여하려면 보증금을 납부하게 되어 있습니다. 보증금은 보통 최저 입찰가에서 일정 비율을 가지고 결정됩니다. 보증금을 지불한다는 것은 경매를 참가하겠다는 의지를 보여주는 것과 같습니다.
낙찰이 된다면 낙찰가를 지불해야 해서 이에 사용될 개인 자금을 사전에 미리 준비하면서 계획을 세웁니다.
네 번째로는 입찰에 직접 참여하는 것입니다.
경매 일정을 확인해서 그 일정에 맞춰 온라인이나 오프라인을 통해 입찰에 참여하도록 합니다. 입찰 가격은 최저 입찰가 이상으로 제시해야 낙찰의 확률이 올라갑니다. 여기서 가장 높은 가격을 적어 낸 사람이 최종 낙찰을 받는 형식입니다.
마지막으로 낙찰 후 절차는 이렇습니다.
우선 입찰 기간이 끝나면 가장 높은 금액으로 낙찰가를 제시한 사람에게 낙찰 결과가 내려집니다.
낙찰받은 사람은 보증금 이외의 남은 낙찰 잔금을 일정 기간 내에 지불하고 소유권 이전 등기 절차를 마무리합니다. 이때 추가적인 매입비용으로 소유권 이전 등기 과정을 위한 법무비용이나 취득세 등이 발생할 수 있습니다.
낙찰자가 소유권 이전을 위해 낙찰가액을 전액 납부하고 소유권을 이전받으면 해당 부동산 경매 물건은 낙찰자의 소유로 변경됩니다.
이렇게 부동산 경매는 복잡한 과정이 존재하므로 각 단계마다 주의 깊게 살펴야 할 것이 꽤 많습니다.
특히 해당 물건에 대해 법적인 하자 문제를 확인하지 않거나 해당 부동산의 실물을 보지 않고 경매에 참여하는 분들도 계시는데 이 행동은 굉장히 위험한 행동입니다.
경매를 참여하기 전 충분히 자료 수집을 하시고 최근의 시세와 낙찰 이후 임대를 놓거나 매도했을 때 남는 이윤을 잘 따져 경매에 도전해 보시는 게 좋습니다.
부동산 경매의 장단점
자, 그럼 이제 경매 과정을 통해 부동산을 취득했을 때의 장단점을 따져보겠습니다.
먼저 장점입니다.
부동산 경매는 보통 현 시세보다 낮은 금액으로 부동산을 매수할 수 있는 기회가 주어진다고 보시면 좋습니다.
채무 불이행 등의 사유로 부동산 자산이 압류되어 강제로 판매되는 경우가 많기 때문입니다.
이에 자산 압류의 사유가 명시되어 있는 정보들을 공개적으로 밝히고 판매하는 것이기 때문에 투명하다는 것이 장점이 됩니다. 물건의 상태부터 입찰 가격, 낙찰 가격, 부동산 정보가 모두 공개됩니다.
그래서 더더욱이 부동산 경매를 통해 투자하고 싶은 투자자에게는 공개된 정보들을 바탕으로 투자 결정을 내릴 수 있어 합리적일 수 있습니다.
자, 이번엔 단점입니다.
일단 부동산 경매로 나온 물건은 하자가 있습니다. 대부분은 물리적 하자보다는 권리적 하자의 문제입니다.
임장을 통해 물리적 하자도 확인이 가능합니다만 임차인이 거주하고 있거나 특별한 사유 등의 문제로 내부를 100% 정확히 파악하며 확인 할 수 없는 경우들이 많습니다.
그리고 부동산 경매는 시세 대비 저렴한 가격으로 부동산을 매수할 수 있다는 장점 때문에 경쟁자가 많습니다. 따라서 원하는 매물을 원하는 가격으로 매수한다는 것이 쉽지 않습니다. 오히려 경쟁이 심하면 현 시세보다 높아지기도 합니다.
또 권리적 하자로 인한 문제로 경매에 나온 물건이기 때문에 낙찰 이후에는 소유권 이전을 하기 위한 과정이 꽤 복잡할 수 있습니다.
이처럼 부동산 경매는 보통 시장가격보다 저렴한 금액으로 부동산을 매수할 수 있다는 메리트가 있기 때문에 투자자 입장으로서는 굉장히 좋은 기회가 될 수 있습니다.
하지만 부동산의 상태나 가치 등을 일반 매물보다는 꼼꼼히 파악하기는 어렵기 때문에 투자 결과가 생각과 달리 움직일 수 있다는 단점이 있다는 걸 염두에 두시고 경매에 임하시길 바랍니다.
추가로 부동산 경매 정보를 얻을 수 있는 대표적인 사이트는 대한민국 법원에서 직접 운영하는 법원 경매 정보시스템을 활용하거나 부동산114 사이트를 활용하시면 좋습니다.
더 나아가 많이 접할 수 있는 네이버부동산이나 다방 등의 부동산 플랫폼에서도 경매 물건의 정보를 쉽게 조회해 볼 수 있습니다. 다만 각 플랫폼에서 제공하는 정보는 정확성이 다소 떨어질 수 있으므로 여러 사이트를 모두 활용하시어 정확히 확인하시는 것을 추천해 드립니다.
이상 부동산 경매에 대해 알아보았습니다.
부동산 투자자로서 최고의 장단점을 가진 부동산 경매! 한번 도전해 보시길 바랍니다
감사합니다.
