부동산 투자를 오랜 기간 하다 보면 일정한 사이클이 존재한다는 점을 파악할 수 있습니다.
이는 장기간 부동산 투자를 해온 분이라면 사이클이 자연스럽게 보이지만 이제 막 부동산 투자에 발을 들인
투자 초보분들은 부동산 사이클을 모르고 시작하시는 분들이 계십니다.
그래서! 오늘은 대한민국 부동산 시장 사이클을 크게 4가지로 나누어 설명해 드리는 시간을 갖도록 하겠습니다!
잘 따라와 주시길 바랍니다.
먼저 대한민국 부동산 시장은 크게 4가지 주요 사이클이 존재합니다.
바로 상승(성장)기 - 둔화기 - 하락(침체)기 - 회복기입니다.
상승기(성장기) 또는 확장기
상승기는 부동산 가격이 급속도로 상승하는 시기를 말합니다. 사람들이 부동산 투자에 대한 관심이 폭발하는 시기이기도 합니다. 이 시기에는 미리 투자를 진행한 전문 투자자들이 높은 수익률을 기대하는 시기입니다. 또 이 같은 시기에 투자자들의 움직임이 활발합니다.
가장 큰 특징은 앞서 말씀드렸듯이 가격의 상승입니다.
일반 실거주자나 투자자들의 부동산 수요 증가로 인해 가격이 꾸준히 오르는 모습을 보입니다. 가격이 오를 것을 기대하는 수요들에 의해 많은 사람들이 부동산 매수를 하게 되면서 거래량이 증가합니다.
그리고 부동산에 대한 개발과 건설 등이 활발해집니다. 이는 추후 부동산의 가격 상승으로 수익을 기대하는 건설사들의 움직임이라 볼 수 있겠습니다. 부동산 거래량이 활발해지면 돈도 함께 움직이기 때문에 경기가 좋아집니다. 경기가 좋아지면 인플레이션을 자극합니다.
이때 인플레이션 자극을 억제하기 위해 중앙은행에선 금리를 인상하고자 하는 움직임을 보입니다. 금리 인상 전 투자를 감행하려는 수요들과 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 최고조에 오르며 투자자들은 과감해지고 기존에 부동산에 관심이 없던 사람들까지도 부동산 매수에 열을 올립니다. 이런 상황에선 때론 부동산 가격에 거품이 끼는 현상이 발생하기도 합니다.
둔화기
둔화기는 부동산 가격의 상승 정도가 점차 둔화하는 모습을 보여줍니다.
이 시기에는 부동산 시장이 뜨거워 한참 과열되어 있는 어쩌면 투자를 감행하기엔 리스크가 크게 따를 수 있는 구간이라는 신호를 주기도 합니다. 경험이 많은 투자자들은 부동산 투자의 위험성을 인지하며 발을 빼기 시작하고 가격의 거품을 느끼거나 너무 많이 오른 가격의 부담으로 매수세가 줄어듭니다. 그렇게 부동산 투자에 대한 관심도가 점차 떨어집니다.
가장 큰 특징은 가격 상승세가 꺾인다는 것입니다.
일부 지역에서 먼저 가격이 조정되게 시작하는 시기이기도 하며 전국적으로 부동산 가격 상승률이 줄어드는 시기입니다. 그리고 투자자들의 가격 상승 기대감이 줄어들어 부동산 거래량 또한 줄어들기 시작합니다.
가격 거품이 가득 찬 상황에 더 이상 가격이 상승할 수 없다고 판단하기 때문입니다.
그렇게 부동산 시장의 불안함이 생기게 되면 건설사들은 신규 공급에 대한 계획 등을 중단합니다. 이 부분은 추후 3~4년 뒤 미래를 내다보았을 때는 부동산 공급량이 감소할 수 있음을 의미합니다. 건설사들의 이런 태도들은 부동산 시장 내에서 가격 하락에 속도를 높입니다.
중앙은행에선 끝없이 오른 부동산 가격 즉, 인플레이션을 방지하기 위해 금리 인상을 단행합니다. 그렇게 대출 이자에 대한 부담감이 커지며 부동산 투자에 대한 수요가 눈에 띄게 줄어듭니다.
경험이 많은 투자자들은 보수적인 태도를 취합니다. 이런 상황에서 부동산 가격의 하락은 더욱더 가속화가 되고 이럴 때 빠르게 시장 상황을 읽고 투자 전략을 고쳐 나가는 태도가 필요합니다. 이 시기를 읽지 못하고 일명 '꼭지'에서 부동산 투자를 감행하여 투자에서 실패를 맛보는 분들도 많으십니다.
하락기(침체기)
하락기는 부동산 가격이 전반적으로 계속해서 하락합니다. 부동산에 대한 관심도와 수요가 확연히 줄어드는 시기입니다.
부동산 과열 시기에 쌓인 가격 거품이 터지고 대출 금리에 대한 부담 등으로 소비가 줄어들어 경제 상황이 악화하는 시기이기도 합니다. 소비가 줄어드는 시기인 만큼 부동산에 대한 수요가 바닥을 보입니다. 그렇게 거래량은 최하를 기록합니다.
건설사들의 태도 역시 부동산이 언제까지 하락할지 미래를 앞서 볼 수 없기에 보수적인 입장을 취하며 신규 건설하고자 했던 건설 프로젝트를 중단하고 시기상 분양을 해야만 하는 건설사들은 앞다투어 할인 분양에 나섭니다. 하지만 미분양 건수가 늘어나면서 미분양 아파트가 많아졌다는 기사가 나오기도 합니다.
이 시기에 중앙은행에선 부동산의 완만한 가격 조정과 안 좋은 경제 상황을 뒷받침하고자 금리를 조정하려는 움직임을 보입니다. 경제가 극심히 나빠질 것 같으면 금리를 낮추려고 하며 인플레이션이 자극될 것 같으면 금리를 인상하려고도 합니다.
부동산 하락기가 계속되면 사람들의 인식이 부동산은 계속해서 하락할 것이라고 바뀌어 버립니다. 그렇게 부동산 투자자들은 부동산 시장을 하나둘 떠납니다. 부동산 실수요자들은 매매하지 않고 임대를 선택합니다.
이 시기는 투자 전략을 좀 더 구체적으로 세우고 용기 내 볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 겁먹은 집주인들이 집을 아주 싼 값에 던지는 시기이기도 합니다. 그렇게 이 시기에 관심을 놓지 않고 꾸준히 시장을 잘 들여다보고 있으면 오히려 저렴한 가격에 아주 좋은 부동산을 취득할 수 있는 기회가 주어집니다.
회복기
회복기는 경제 침체가 점차 풀리고 부동산 가격은 바닥을 찍고 서서히 가격이 오르기 시작합니다.
오르는 가격을 확인한 수요자들은 부동산에 대한 관심을 다시 갖기 시작하고 그렇게 부동산 수요가 점차 증가합니다. 이에 따라 바닥을 찍던 부동산 가격이 점차 상승하며 다시 활기를 되찾습니다.
하락(침체)기 동안에 떨어졌던 부동산 가격이 안정을 되찾고 하락세가 멈추며 일부 대도시나 부동산 호재를 눈앞에 두고 있는 곳은 가격이 상승하기 시작합니다.
부동산에 대한 이미지가 다시 좋아지며 거래량이 점차 증가하기 시작하고 부동산 투자자들이 다시 시장 안으로 들어옵니다. 그렇게 부동산의 전반적인 수요가 증가합니다.
돈이 돌기 시작하며 경제 상황이 다시 좋아지고 중앙은행은 그동안 올려놓았던 금리를 인하할 자세를 취합니다. 이는 대출의 수요를 끌어들이기 시작하며 바닥을 기던 부동산 가격에 다시 활기를 불어넣어 주는 효과를 줍니다.
상승장에서 과도하게 늘어났던 공급을 하락하는 동안 부동산 공급을 줄이면서 수요와 공급의 균형을 맞춰 갑니다. 그렇게 부동산 가격이 다시 안정되는 효과를 줍니다. 부동산 시장에 긍정적으로 전망을 하는 사람들이 늘어납니다.
이렇게 우리나라 부동산 시장은 크게는 4가지 사이클을 반복하며 계속해서 움직이고 돌아갑니다.
각각의 사이클의 특징을 잘 이해하고 시장의 흐름을 꾸준히 파악해 나가려고 노력한다면 부동산 투자를 진행하기에 앞서 어떤 자세를 취하고 어떤 부분을 피해 행동으로 옮겨야 할지를 정확하게 알 수 있습니다.
하지만 사이클에 대한 이해도 없이 무작정 부동산 투자를 감행한다면 언제 끝날지 모를 하락기에 대응하지 못해 결국 비싼 가격에 부동산을 사고 저렴하게 부동산을 처분해야 하는 불상사가 생깁니다.
그렇기에 부동산 사이클의 기본적인 이론과 개념을 잘 익혀두고 시장을 바라보는 시각을 갖는 것이 중요하겠습니다.
단, 부동산 사이클의 기간과 변동성은 우리가 생각하지 못한 요인들에 의해 크게 달라질 수도 있습니다.
예를 들면 과거 '코로나'로 인해 사람들의 소비가 줄어들거나 정부에서 정책의 한 방향으로 돈을 풀어버린다면 부동산 시장의 움직임은 또 다르게 우리 생각과는 다르게 움직일 수 있게 됩니다.
그러므로 투자 결정을 하기 전에는 충분히 시장에 대한 분석을 마치고 자기 자본에 맞는 투자 계획이 필요하겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사드리며 사이클을 잘 타서 항상 성공하는 투자자가 되시기를 바랍니다.
감사합니다.
