부동산 임대업 또는 부동산 임대 투자는 부동산 투자자로 살아가면서 만나게 되는 과정입니다.
그래서 오늘은 부동산 임대업과 관련된 몇 가지 중요한 개념들과 부동산 투자자로서 알고 있으면 좋을 정보들을 몇 가지 소개해 드리겠습니다.
부동산 임대업이란?
부동산 임대업은 부동산을 소유한 사람이 그 부동산을 다른 타인에게 임대해서 돈을 버는 사업을 말합니다. 부동산 소유자 즉, 임대인은 전세금이나 월세 보증금, 월세 등으로 현금흐름을 얻을 수 있습니다.
임대업은 내가 땀 흘려 일하지 않아도 때가 되면 꼬박꼬박 들어와 주는 안정적인 현금흐름을 만들어 주기 때문에 노후에 부동산 임대업을 꿈꾸시는 분들이 참 많습니다.
적절한 입지와 환경을 갖춘 부동산을 골라서 꾸준한 관리를 통해 고정적인 현금흐름을 만들어 줄 수 있는 부동산 투자 방법의 하나라고 할 수 있겠습니다. 부동산 임대업은 일전에 다룬 주제와 같이 주거용 부동산이나 상업용 부동산을 대상으로 많이들 임대하시며 임대를 하는 기간과 임대 조건 등은 계약서에 명시함으로써 임대인과 임차인의 거래가 이루어집니다.
부동산 임대 투자의 장점
부동산 임대업 투자는 가장 큰 장점으로 꼽는 것이 월별로 얻을 수 있는 현금입니다.
계약상 정해진 날짜에 임차인으로부터 임대료를 받습니다.
두 번째로는 소유하고 있는 부동산의 가치가 인플레이션을 통해 오르면 소유자 자신의 자산 가치 또한 함께 증가하여 추가 이익을 얻을 수 있다는 점입니다. 인플레이션을 대비하여 실물 자산에 투자를 한 상황이기에 내 자산을 올바르게 지키고 자산의 가치를 자연스럽게 끌어올릴 수 있는 수단이 됩니다.
부동산 임대 투자 전략
부동산 임대 투자의 전략 첫 번째는 시장 조사입니다.
부동산의 가격은 지역의 경제 상황, 은행 대출 이자율과 정부의 부동산 정책 등 많은 요인에 의해 영향을 받습니다. 이런 과정들을 매번 정확하게 예측하기 어렵기 때문에 부동산 투자를 하기 전 부동산 시장에 대한 충분한 조사가 필요합니다.
이 부분은 100번 강조해도 부족합니다. 부동산 투자의 가장 중요한 요소는 바로 '입지'입니다. 내가 투자하고자 하는 지역의 인구 이동이나 인구수와 가구 수, 해당 지역 개발은 어떻게 이뤄지고 있는지 또 어떤 것을 계획 중인지 파악하는 것이 투자 성공의 밑거름이 됩니다.
그리고 그 지역의 가치 상승을 예측하려면 해당 지역의 경제 상황, 대형 업무 지구인 강남까지의 접근성, 지역 안에서의 산업 구조는 어떤지도 고려하면 좋습니다.
두 번째는 투자금 계획입니다.
부동산 투자에 필요한 자금을 어디서 끌어올 것인지에 대해 계획하고 있어야 합니다.
자신이 모아온 종잣돈을 활용하거나 은행 주택 담보 대출을 받거나 부동산 투자 신탁을 활용하는 방법 등이 있습니다.
대출을 받는 경우에는 대출받는 시기의 금리를 잘 파악하고 대출을 상환해 나갈 수 있는 상환 능력, 그리고 대출 이자를 지출하고도 해당 부동산을 투자했을 때 수익률은 어떤지도 고려해야 합니다.
세 번째는 부동산을 잘 선택하는 것입니다.
매수할 부동산을 선택할 때는 시장조사 결과를 바탕으로 하면서 자신만의 투자 목적에 따라 구분하여 부동산을 선택해야 합니다. 예를 들어 설명해 본다면, 장기적 관점에서 아파트의 가치 상승을 기대하고 투자하는 경우에는 교통 호재가 뚜렷하게 진행 중인 곳을 선택해 볼 수 있겠습니다. 또 단기적 관점에서의 수익을 목표로 하고 있다면 이미 전세 세입자가 있는 아파트를 소액으로 투자하여 관리하는 임대업 투자 방법을 활용해 볼 수 있겠습니다.
네 번째는 임대업 운영을 직접 관리하는 것입니다.
부동산 임대업을 하는 경우 가장 중요한 건 '임대료 수입'입니다. 임차인을 잘 관리하고 임차인과의 관계를 잘 유지해 나가는 것이 중요합니다. 그리고 부동산을 관리하며 앞으로 발생할 유지 관리에 필요한 지출 등도 계획해 놓아야 합니다. 갑작스럽게 유지 관리 비용이 고액으로 나갈 일이 발생한다면 투자 계획에 차질이 생길 수 있기 때문입니다. 임대업을 운영하면서 다양한 임대 관련 법률과 규정 등을 잘 준수해서 위반에 대한 벌금이나 손해배상 청구 등의 문제를 일으키지 않는 것이 중요합니다.
다섯번째는 투자 위험 관리입니다.
이 부분 역시 포스팅마다 제가 강조하고 있는 부분인데요. 부동산 투자에는 안전한 수익성을 가져다주기도 하지만 위험도 같이 따라옵니다. 부동산 시장의 변동이 있거나 임차인과의 심리적 갈등 혹은 법적 다툼이 있거나 하면 투자 과정에 위험 요소가 되기 때문에 이러한 위험 요소들을 최소화할 수 있도록 항상 리스크를 관리하는 것이 중요합니다. 이런 부분을 사전에 방지하기 위해서는 임차인과 계약하기 전 임차인의 신용 검증을 해보고 계약서에 추가 특약을 기재함으로써 미연의 리스크를 방지하는 것이 좋습니다.
여섯번째는 세금 지출에 관한 부분입니다.
부동산 투자에서 부동산을 소유하고 있는 기간에는 보유세가 발생하고 해당 부동산을 통해 이익을 얻게 되면 그것에 대한 소득세가 발생하고 또 그 부동산을 매도하여 처분하려고 하면 양도소득세가 발생합니다. 이처럼 부동산 투자와 연관된 다양한 세금들에 대해 정확히 인지하고 있어야 합니다. 부동산 투자는 세전 투자 소득보다 세후 투자 소득이 중요하다는 걸 항상 생각하고 계셔야 합니다. 많이들 놓치는 부분이기 때문이죠.
마지막으로 투자의 시점을 어디에 두느냐입니다.
부동산 시장은 세계 경기, 우리나라의 경제 경기와 밀접하게 연관되어 있습니다. 그렇기 때문에 유명한 투자 격언의 말처럼 무엇보다도 투자 물건을 싸게 사는 것이 가장 중요합니다. 지금과 같은 부동산 가격이 낮은 시기, 사람들이 부동산에 대한 관심이 전혀 없는 시기에 투자하면 싸게 매수할 기회를 잡았기 때문에 이후 경기가 회복되거나 부동산 가격이 상승하면 큰 이익을 얻을 수 있습니다. 반면 부동산의 관심을 놓고 있다가 부동산 상승장이 왔을 때 가격이 가장 높은 시기에 투자하게 되면 지금과 같은 하락장이 찾아올 경우 투자 손실을 보는 경우가 있으니 주의해야 할 것입니다.
이처럼 부동산 임대업과 부동산 임대 투자에 대해 일반적 개념과 투자 전략에 대해 간략히 설명해 드렸습니다.
임대업은 사람 대 사람으로 거래를 오가는 것이기 때문에 생각지 못한 문제나 갈등을 야기할 수 있습니다.
그렇기 때문에 사전에 투자 전략을 잘 세워 놓으시고 투자를 방해하는 요인들을 사전에 준비하여 방지하는 계획을 잘 세워두신다면 성공적인 투자를 이루실 수 있을 것이라 생각합니다.
부동산 임대 투자를 꿈꾸고 계신 많은 분들께 저의 부동산 투자 정보 나눔의 과정들이 작은 도움이 되셨으면 합니다.
앞서 설명해 드린 이와 같은 요소들을 사전에 잘 인지하시고 철저하게 준비하셔서 성공적인 투자로 꼭 이어지기를 바랍니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다
행복한 하루 보내세요!
